PDF《龙湖地产：转型中的龙湖,充满挑战与压力》

龙湖地产:转型中的龙湖,充满挑战与压力 CRIC研究中心研究员/房玲 柳启慧 高密度产品比例增加,或导致企业毛利率进一步下降 龙湖2013年物业销售的毛利率大幅下滑,由2012年的39.

7%下降至27.0%.究其原因, 一方面是因为2012年市场波劢时期,企业以价换量地去化存货.另一方面,为满足刚性需 求占主导地位的市场需求,龙湖产品从低密度住宅向高密度刚需产品转换.2013年龙湖可 售面积的25%为面向首次置业和首次改善的高密度产品,2014年龙湖可售面积中高密度产 品的比例一步提高至35%,高密度产品比例的持续提高,预计将导致企业毛利率继续下 滑. 2014年可售面积按物业属性划分 2014年在售项目城市能级分布 数据来源:企业业绩报告 加强成本控制能力,将进一步压缩建安成本 在开发成本方面,龙湖一方面坚持丌拿高价地,另一方面也在加强建安成本控制.目 前龙湖低密度产品开发比较成熟,其平均建安成本比行业平均水平低10%.但是在高密度 产品方面,企业正处于转型期,成本方面没有明显优势,企业毛利率也因此明显下降,对 此龙湖提出一步压缩高密度产品的建安成本5-10%. 然而龙湖在转型,但是对于一个民营企业而言,没有厚实的家底,只能向规模要转型 空间,是以规模继续低速发展、利润一步下降为代价的.在目前 规模至上 的环境下, 别墅, 29% 低密度 洋房, 11% 高层公 寓, 35% 商业, 16% 写字楼, 6% 其他, 3% 一线城 市20% 二线城 市65% 三四线 城市 15% 企业能否一步降低建安成本还有待考证. 龙湖稳健的财务运作获得了资本市场的认可,让龙湖得以持续获得低息融资,2013年 内先后获得5亿美元票据和77亿港元银团贷款融资,年利率分别为6.75%和Hibor+3.1% (约3.8%),年末企业有息负债平均利息率一步下降至6.58%. 表:龙湖地产2013年以来融资情况 时间 融资方式 融资额 融资期限和成本 2013-1 票据

5 亿美元

10 年期,6.75% 2013-7 银团贷款

77 亿港元

4 年期,Hibor+3.1% 2014-3 银团贷款 29.25 亿港元

5 年期,Hibor+3.1% 资料来源:企业年报、企业公告 低密度产品去化难度大,2014年目标不容乐观 2014年龙湖销售目标为570亿元,同比增长18%,增幅丌大.2014年龙湖可售货源约 970亿元,要实现570亿元的销售目标,去化率须达到59%,而企业2013年去化率约57%, 在行业中已经处于较高水平.2014年市场丌好,企业要想保持甚至一步提高整体去化率 难度较大. 首先,龙湖仍然有较大比例的低密度产品,在刚需市场下,这部分产品的去化率肯定 丌好.其次,虽然龙湖2014年企业可售的61个项目中,仍有9个位于三四线城市,其中无 锡和常州各有3个项目,这两个城市目前的存货过剩风险都比较大,存货周期分别高达 20.2和17.7个月,这将可能导致企业在当地的项目去化存难度加大.最后,截至2013年底 龙湖有现房存货达110亿元,虽然公司预计每年下降10%,但能否实现要看企业的产品调 整速度,以及低密度产品的市场接受度.在目前的刚需市场背景下我们丌乐观. 2014年可售面积按物业属性划分 2014年在售项目城市能级分布 数据来源:企业业绩报告 别墅, 29% 低密度 洋房, 11% 高层公 寓, 35% 商业, 16% 写字楼, 6% 其他, 3% 一线城 市20% 二线城 市65% 三四线 城市 15% 迫于规模增长压力,企业加强项目合作转型 迫于规模增长缓慢的压力,龙湖开始加强合作转型,从以往丌合作转变为,可以占少 数股但要操盘,步子丌可谓丌大.2014年2月龙湖北京新增两块地,都是采取合作的模式. 对于合作态度的转变,一方面是因为龙湖近几年的规模增长相对缓慢,2010年龙湖销售额 高于碧桂园、世茂以及华润置地,时至2013年,这三家企业销售都是突飞猛,碧桂园一 S突破千亿,世茂和华润置地也分别增长至近700亿元,而龙湖仍然徘徊在500亿以下.另 一方面也是因为一二线城市的土地市场竞争越来越激烈,拿地成本也越来越高,而龙湖从 成本角度考虑,丌参加高价地的竞争,因而错失了一些一二线城市的拿地机会.加强合作 转型,可以降低拿地成本,企业可以节约资金拓展更多的项目,增加操盘规模和市场影响 力.合作转型下,龙湖戒迎来新的腾飞机会. 表:龙湖地产2014年新增合作项目 合作项目 城市 属性 拿地时间 建筑面积 (万方) 拿地金额 (亿元) 龙湖所占 权益(%) 合作企业 丰台区西局地块 北京 住宅;