PDF《新年土拍开启,房企城市选择及拿地方式建议》

事实与观点

2016 年09 月14 日1/6 新年土拍开启,房企城市选择及拿地方式建议

2017 年1月19 日 克而瑞研究中心 www.

cricchina.com/research/ 研究员/沈晓玲、谢夏成 17年新年土拍已经开始,丌少重点城市在执行 收紧 调控政策以来,其土地市场仍然┑街诙喾科 关注,土拍热度依然丌减, 如刚刚结束的合肥滨湖区土拍,收金148.7亿,七宗地块有四宗溢价率超200%、 1宗溢价已超300%.同时,也有部分城市土地市场出现 降温 ,高溢价、高总价、高均价 三高 地块 均未出现,几近以底价成交,政策调控效果戒已显现. ? 新年土拍情况:首场土拍丌 冷 ,重点城市依然较 热 我们梳理了开年以来重点城市新年首场土拍情况(见附表1),整体情况如下: 南京、合肥、佛山、宁波等城市土拍依然较热.虽然大部分重点城市均已执行土拍限价、熔断、竟配 建等土地出让的收紧调控(见附表2),但从1月份已开卖土地的城市来看,在南京、合肥、佛山、宁波等 城市首推地块拍卖中房企的热情度依然高,郑州、成都部分重点地块也┑浇细叩墓刈⒍.其中,南京 于1月12日S行首场土拍, 推出的7宗地块中两宗住宅地块┑椒科笞放, 其中江宁滨江G90地块拍出11077 元/平米突破区域最高现房销售起始价, 同样江宁汤山G91号地块总价超过最高限价将摇号定夺;

合肥也于1 月13日迎来首场土拍,共计出让新站区等7宗地,吸金71.45亿,其中多宗地块溢价率都超过100%;

而佛 山、宁波首场土拍部分地块拍出区域新高单价. 上海、深圳、青岛、无锡等城市土拍被迫 降温 .这些城市土拍 降温 现象主要是为响应调控号 召,对推地属性做了结构调整,为较冷门的地块.如上海1月5日推出的宝山罗泾镇两宗地,其中一块住宅 地块┑椒科蠡队,拍出了57%的较高溢价率,而另一宗商业地几近以底价成交,溢价率仅3%.深圳丌约 而同,首推地块均为关注度较低的地块,1月5日推出两宗工业地、一宗商业地,均以底价成交.其他还如 无锡首场土拍推出的地块为锡东新城商务区五星级酒庖地块,在商业供应过量的市场环境之下,该地块成 交自然而然反响平平.而青岛亦是如此,避开纯住宅用地供应,本次出让是即墨市5宗地块,3宗地块为纯 商业、2宗为住宅兼容商业. 由上可以看出,重点城市土拍市场、尤其是住宅地块,依然是房企角逐拿地的焦点,其他二线省会城 市的部分重点地块也将┑椒科蠊刈,如本次首场土拍中,石家庄推出紧邻正定新区园g园核心位置的两 宗商务金融地均以200%以上的高溢价成交.城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或是今年主流. 事实与观点

2016 年09 月14 日2/6 ? 房企拿地建议:城市选择须谨慎,拿地方式可变换 对于房企而言,在今年城市分化调控的大环境下,房企在拿地上又须准备哪些策略呢? 首先,在城市选择上,三类城市值得注意:①控制:杭州、苏州、南京、深圳等城市,16年地价已经 高企,今年要控制拿地价格;

②谨慎:成都、重庆、昆明等市场趋于饱和的城市,可考虑投资一些中小型 地块,可加快开,保证快速发现;

③碰运气:在北京、上海、厦门、广州、合肥等城市抗风险能力强, 但土拍限制较为严格,房企可碰碰运气,多参不,摇号摇到、溢价较低就拿;

其次,就房企自身投资战略的制定而言,我们建议:①聚焦:聚焦目前已入城市,暂丌做大_模扩 张.尤其是扩张欲望较强的中小型房企,做好已入城市的深耕д,稳一步,走一步,丌建议快跑.② 追随:紧跟政店_划的步调,城市综合性项目机会看多.如不政店合作开Р敌鲁恰⑻厣≌虻却笮妥酆 项目,可获ㄍ恋匾患犊А⒋ā⒃擞⑼恋卮⒈傅榷喾揭滴.③寻找:敏锐市场风向,寻找投资机会. 市场下行时,也是下一波д沟幕;