PDF《热点土拍依旧激烈,降温还需“五类调控”真正落地》

事实与观点

2017 年05 月11 日1/5 热点土拍依旧激烈,降温还需"五类调控"真正落地

2017 年05 月12 日 克而瑞研究中心 www.

cricchina.com/research/ 克而瑞研究中心 马千里、吴嘉茗 2017年4月,土地市场成交_模持续回落,平均溢价率也出现了一定程度的下滑,但从具体地块来看, 大多数热点城市土拍热度仍在继续保持,如北京、广州、杭州等一二线城市依旧频频拍出高溢价地块. 市场走势:成交规模继续回落,溢价率略有回调 4月CRIC监测城市经营性用地成交245幅,环比下降6%;

成交建筑面积2379万平方米,同环比分别小 幅下降2%和4%.楼市"金三银四"已过,但土地市场成交_模仍在持续下探,其主因还是地方政府供地 计划尚未全面落地,大多数二线城市土拍成交紧缩所致.月内一线、三线城市土拍成交量均有所回升,分 别环比上涨55%和12%,而二线城市则出现了较大的环比跌幅,月内总建筑面积1407万平方米,环比下跌 17%. 4月月中,武汉行了11宗地挂牌出让,成交总建筑面积288.61万平方米,是当月成交量最大的二线城 市,但大部分地块零溢价成交,主因是地块出让条件比较苛刻,以归元寺地块为例,一方面是出让总价高, 起拍价总计150亿,另一方面是附加条件严格,要求建设多栋超高层建筑,至少引入1家丐界500强总部 戒区域总部和3家现代服务业区域总部.但限制条件少、地段位置佳的宅地仍然引得了众多企业的青睐,如 东湖高新区光谷流芳地块即在竞拍中达到了市场导价(即土拍限价上限),在最终一次报价环节(最接 近均价胜出)由郑州康桥公司竞得,溢价率74.74%. 事实与观点

2017 年05 月11 日2/5 图:CRIC 监测城市经营性用地月度成交情况(单位:万平方米、幅数) 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 溢价率方面, 4月监测城市平均溢价率36.4%, 环比下跌13个百分点. 月内重点城市土拍占比有所上升, 但受到土拍"限价"政策影响,溢价率丌升反降.4月一线城市平均溢价率为29.1%,在各能级中溢价率最 低,主因是北京出让了多幅自住型商品房用地,大大拉低了平均溢价率;

二线城市本月土拍溢价率30.1%, 环比下降12.2个百分点,主要也是受到"限价地"的影响;

而三四线城市土拍溢价率为78.2%,成交地块主 要集中在嘉兴、常熟、衢州等市场表现较佳的三线城市,由此来看,这一偏高的溢价率虽超出预期,但也 是中央"有供有限"政策落地的体现. 图:监测城市经营性用地溢价率走势图 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 热点地块:溢价率走低,但土拍竞争依旧激烈 虽然平均溢价率出现下滑,但从具体地块来看,土拍热度似乎还在继续保持,丌仅三四线城市溢价率 持续走高,"低溢价率"的

一、二线城市竞争也十分激烈,部分小体量商办地块更是拍出了破百的高溢价

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6000 7000 成交建筑面积 成交幅数 0% 20% 40% 60% 80% 100% 溢价率 事实与观点

2017 年05 月11 日3/5 率.如无锡出现了首宗"摇号"出让的地块,最终由绿城以1.8万元/平方米的楼板价竞得,地块所在的太湖 新城板块目前均价约在1.6万元/平方米;

万科在广州连夺两幅宅地,自持占比高达50%,若丌计自持面积, 其楼板价将达到周边在售项目的1.7倍;

北京自住房地块名义楼板价已超过自住房部分限定的价格等等. 在我们看来,土拍的热度保持主要有三方面原因,首先是热点城市供不应求的基本面没有改变,因此 大多数企业对于拿地依旧保持相对激的态度;