PDF《房地产行业2008年投资策略》

中信证券研究部 王德勇 段海瑞 二OO七年十一月 十大矛盾寻求平衡格局 十大金股彰显成长大势 房地产行业 房地产行业2008 2008年投资策略 年投资策略

2 目录(1/2) ? 行业篇:高门槛、高地价、高房价、高负债下的高位景气 ? 矛盾1:居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾(产业链―客户) ? 矛盾2:土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾(产业链―土地) ? 矛盾3:融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾(产业链―资金) ? 矛盾4:行业高度景气与产业需要整合的矛盾(行业格局与行业景气度) ? 政策篇:多头监管下冷与热、长与短、言与行之间的微妙平衡 ? 矛盾5:执行者和参与者很难兼顾的矛盾 ? 矛盾6:多头监管与统一运行的矛盾 ? 矛盾7:政绩、财政收入与控制房价的矛盾 ? 矛盾8:既怕过热又怕过冷的矛盾

3 目录(2/2) ? 企业篇:追求资源与能力的最佳匹配 ? 矛盾9:捂盘惜售还是加速周转的矛盾 ? 矛盾10:快速扩张还是谨慎为上的矛盾 ? 投资篇:龙头、奥运、低估与整体上市下的十大金股 ? 看好龙头,看好一线:万科、保利、富力地产 ? 奥运概念下的主题投资:金融街、天鸿宝业、远洋地产 ? 整体上市打开想象空间:上实发展、香江控股 ? 便宜就是硬道理:冠城大通、昆百大

4 ? 矛盾1:居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾(产业链―客户) ? 矛盾2:土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾(产业链―土地) ? 矛盾3:融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾(产业链―资金) ? 矛盾4:行业高度景气与产业需要整合的矛盾(行业格局与行业景气度) 行业篇:高门槛、高地价、高房价、高负债下的高位景气

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矛盾一:居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾(产业链―客户) ? 2007年前三季度,全国房价上涨14%,北京高 达41.35% ? 市场购买依然是解决住房问题的主渠道. ? 户均一套的供需平衡尚需时日.(目前户均0.86套) ? 房地产卖方市场格局不会发生根本变化. 结论1: 商品房供应紧缩没有任何缓 解的迹象,依靠房价的继续 上涨来达到供需相对平衡的 趋势在2008年仍将延续. 结论2: 我国国情与国外不同,奥运 会以后不会出现房价的大幅 回落. 全国及各地房价上涨图 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 前2月前3月前4月前5月前6月前7月前8月前9月 广东 北京 上海 全国

6 2.矛盾二:土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾(产业链―土地) ? 房地产开发以土地为经营资源的特殊性决定了 供应的瓶颈 ? 全国土地购置面积同比. ? 全国房屋新开工面积同比. ? 全国土地出让金同比. 结论1: 土地市场垄断的格局不会发 生根本的变化. 结论2: 企业参与土地市场一级开 发,提高了供地效率但是以 投资额的固定比例获取利润 的方式增加了土地成本. 结论3: 2008年我们还要接受土地价 格继续上涨的现实. 全国地价上涨图 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

200502 200506

200510 200603

200607 200611

200704 200708 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 招拍挂建设用地地价(左) 全国建设用地地价(左) 本年购置土地面积(右) 商品房新开工面积(右)

7 3.矛盾三:融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾(产业链―资金) ? 几乎所有的钱都想投资房地产,但几乎所有的房地产企业都缺钱 ? 限外令 阻挡了热情似火的境外资本. ? 飞速上涨的地价拒绝了中小资本参与游戏. ? 社会资本缺乏有效的载体进入房地产市场. 结论1: 预售款和银行资金依然是房地 产资金来源的主要渠道,即便 火爆的股市也不会改变这种格 局. 结论2: 美国次级债危机或许会延缓中 国房地产金融创新的步伐. 结论3: 2008年依然是企业资金紧缺和 高负债经营的一年. 房地产资金来源 内环:2006年,中环:2007年 上半年 外环2007年前9个月 20% 1% 32% 30% 17% 22% 2% 34% 25% 17% 20% 1% 34% 27% 18% 国内贷款 利用外资 自筹资金 定金和预收款 其他资金来源