PDF《房地产行业2008年投资策略》

13 1.矛盾5:执行者和参与者很难兼顾的矛盾 ?追求利益的最大化 ?市场的参与者 政府 ?追求公平和效率 ?政策的制定、执行者 ? 兼备双重角色的政府如何能做到游刃有余? ? 中国房地产是典型的政府主导型产业 ? 政府对房地产市场进行了连续多年的宏观调控. ? 政府是政策的制定者、执行者也是房地产市场的参与者.

14 ?发改委 ?国土资源部 ?税务总局 房地产 市场 ?建设部 ?银监会 ?人民银行 ? 政出多门企业如何适从? ? 房地产市场要求统一运行. ? 房地产属于典型的多头监管. 2.矛盾6:多头监管与统一运行的矛盾

15 3.矛盾7:政绩、财政收入与控制房价的矛盾 ?政绩和 第二财政 ?短期利益 地方政 府 ?避免房价过快上涨 ?长远利益 ? 地方政府在长远利益和短期利益间如何选择? ? 地方政府对控制房价有不可推卸的责任. ? 房地产投资同时也是政府的政绩来源之一. ? 地方政府很难抵制土地 第二财政 的诱惑.

16 4.矛盾8:既怕过热又怕过冷的矛盾 ?经济衰退 财富缩水 ?过冷 中央政 府 ?泡沫出现 前车之鉴 ?过热 ? 房地产市场冷与热之间如何平衡? ? 房价过快上涨带来泡沫的影响已有前车之鉴. ? 抑制投资与平抑房价是很难同时完成的任务. ? 怕热的同时很重要的还要防冷.

17 ? 房地产是典型的政府主导型行业,2008年调控仍将继续,跳出具体政 策之外,分析其背后的机理也许更有意义. ? 房地产多头监管之下,政出多门很容易造成企业无所适从,也使调控 的成效大打折扣. ? 房地产调控要防止过热,但更重要的是防冷. ? 在质疑地方政府执行政策不力的同时,也需要要反思我们的政绩考核 体系和财政收入分配制度. ? 2008年,为了维系经济的发展和社会的稳定,革命性的调控政策很难 出台,房地产多头监管下冷与热、长与短、言与行的微妙平衡为投资 地产股创造了相对安全的政策环境. 5.结论:多头监管下冷与热、长与短、言与行之间的微妙平衡

18 ? 矛盾9:捂盘惜售还是加速周转的矛盾 ? 矛盾10:快速扩张还是谨慎为上的矛盾 企业篇:追求资源与能力的最佳匹配

19 1.矛盾9:捂盘惜售还是加速周转的矛盾 ? 追求单位面积的利润最大化还是单位资金的利润最大化 ? 其中隐含着两种房地产盈利模式:利用房价上涨还是利用杠杆效应. ? 我们更看好加速周转的企业. 房地产企业历年销售面积

232 42

21 37

86 323

123 16

45 103

231 94

10 24

33 0

50 100

150 200

250 300

350 万科 保利 招商地产 远洋地产 富力地产

2005 2006 2007年上半年

20 2.矛盾10:快速扩张还是谨慎为上的矛盾 ? 在当前环境下,我们看好快速扩张的企业 ? 快速扩张并不意味着 拓荒 ,也不意味着频频........