PDF《房地产行业2008年投资策略》

8 4.矛盾四:行业高度景气与产业需要整合的矛盾(行业格局) ? 从提高整体的开发水平和效率出 发,行业有整合的需求 ? 依然充斥着大量的中小企业,行业 零散的格局没有根本的变化. ? 市场的高度景气,卖方格局使房地 产市场缺乏有效的优胜劣汰. ? 行业整合的成本居高不下. 结论1: 行业整合更多依赖银根和地跟 紧缩带来的准入门槛的提高. 结论2: 2008年激动人心的收购或兼并 或许会有,但不会是产业整合 的主流.

40334 购买深圳招商房地产公司5%权益 股东大会通过

20070411 招商地产

10000 拟收购苏宁集团持有吉林市苏宁环球公司 100%股权 股东大会通过

20070406 苏宁环球

17522 收购长沙观音谷房地产开发公司68%股权 董事会预案

20070306 中粮地产

2000 收购美都担保公司100%的股权 达成转让意向

20060808 美都控股

5000 收购广厦富城62.5%股权 董事会预案

20060805 万通先锋 - 拟收购万宁公司90%的股权 达成转让意向

20060523 津滨发展

10756 收购北京泛海东风置业公司65%股权 股东大会通过

20060515 泛海建设

4950 受让北京优孚房地产公司股权 董事会预案

20060429 华业地产

28661 受让三林万业所持有的上海中远宝山置业公司 90%股权 股东大会通过

20060413 万业企业 - 受让北京名流未来置业公司20%股权 达成转让意向

20060404 名流置业

4500 受让江门市城启房地产公司90%股权 实施

20060322 东华实业

12175 收购高盛华房地产公司股权 股东大会通过

20060301 华业地产

2400 收购沈阳新世纪物产公司部分股权 董事会预案

20060225 银基发展

15228 收购招商局物业公司的90%股权 董事会预案

20060116 招商地产 交易金额 (万元) 交易简介 方案进度 公告日期 名称

9 ? 在土地出让制度没有重大变革的前提下,土地市场的寡头垄断将使土 地价格继续上涨. ? 只要宏观经济增长不出现回落,将以房价的继续上涨来缓解供需的矛 盾,冀望奥运会后房价回落是一厢情愿. ? 流动性过剩并不能缓解房地产企业资金短缺的局面,高负债经营仍将 持续. ? 地价上涨和资金短缺抬高的准入门槛,是行业整合的主要推动力. ? 2008年的五高格局(高地价、高房价、高门槛、高负债、高位景气) 奠定上市公司特别是优质地产上市公司的投资基础. 5.结论:高地价、高房价、高门槛、高负债下的高位景气

10 6.1 我们怎么研判房价的涨幅 ?建安成本年均增长2% ?房地产企业销售毛利率35% ?销售和管理费用率不变 ?地价年均增长20% ?企业财务费用年增长10% ?房地产开发税费(包括所得税) 不发生变动 ?建安成本和土地成本大致相当 ?开发商继续采用成本加成定价 ?房价每年增长 9.91%

11 6.2 为什么开发商能继续转嫁成本 ――供求缺口显著 年商品 住宅需求 8.72亿平米 假设05年末住宅将在40年内拆迁完毕 年新增需求2.69亿平米 假设人均居住面积年增长4% 年新增住房需求5.17亿平米 假设城市化速度符合联合国预期 年新增住房需求3.76亿平米 假设保障性住宅占社会住 宅供应量25% 城市化 拆迁 保障品 改善 2006年,城镇商品 房竣工面积5.58亿 平方米,其中商品 性质住宅约4.32亿 平方米,供求缺口 十分显著

12 ? 矛盾5:执行者和参与者很难兼顾的矛盾 ? 矛盾6:多头监管与统一运行的矛盾 ? 矛盾7:政绩、财政收入与控制房价的矛盾 ? 矛盾8:既怕过热又怕过冷的矛盾 政策篇:多头监管下冷与热、长与短、言与行之间的微妙平衡