PDF《所聘任之专家顾问 提交之》

?法会?政管?委员会 为 西九?文娱艺术区发展计划小组委员会 就 西九?文娱艺术区发展计划财务事宜 所聘任之专家顾问 提交之 最终报告 (中译本) 作者 黄国俊, 邹广荣, 黄绍基, 及翁冰

2008 年6月4日WKCD-540

1 目录

1 摘要.

5

2 背景.6 2.1 目标.6 2.2 任务.6 2.3 方法.7 2.4 假设.8 2.5 财务慨览.8

3 各种假设、研究是否合?

10 3.1 公私合营方案.10 3.2 方案 1B 及2是否合?

12 3.3 其它主要假设.14 3.4 表述方式.16

4 造价与大修成本

17 4.1 直接造价水平.17 4.2 大修成本.17 4.3 间接成本及管?费用.19 4.4 西九管?局费用.20 4.5 风险及不可预见费.23

5 营运成本及效益

25 5.1 文娱艺术设施的成本及效益.25 5.2 营运收支比率.25 5.3 本地及国际比较个案.26

6 质量及价值

30 6.1 采购方式.30

2 6.2 成本及品质控制.30 6.3 营运效益.32

7 风险及量变分析

34 7.1 通胀、利息及真实利率.34 7.2 投资收益.34 7.3 关键决策.35 7.4 关於品质的潜在风险.36

8 住宅及商业地价

38 8.1 总楼面面积分配及地价.38 8.2 估价方法.39 8.3 西九计划对地价的影响.39

9 经济效益

40 9.1 估算方法.40 9.2 效益的解读方法.40 9.3 显示达标的方法.41

10 监控要点

42 10.1 及早聘任营运者.42 10.2 投资回报.42 10.3 设计质量.42 10.4 质量规.42 10.5 开支资料.43 10.6 管?架构.44 10.7 使用率.44 10.8 成本效益.44

3 11 结论及建议

45 11.1 公私合营方案.45 11.2 采购方式.45 11.3 财务上的可持续性.45 11.4 资金差额.46 11.5 间接成本.46 11.6 关於 M+46 11.7 关於餐饮、零售及娱乐设施.47 11.8 注资方案.47 11.9 拨款优先次序及条件.48 11.10 其他.50

12 附录 I: 财务顾问对问题的回应.51

13 附录 II: 政府经济顾问对问题的回应.59

14 附录 III: 跟进问题

61 4 名称简写列表 AV 楼面地价 BOO 建造、拥有及营运 BOT 建造、营运及转移 CACF 核心文化艺术设施 CFA 建造楼面面积 D&

B 设计连建造 DBFM 设计、建造、融资及保养 EC 展览中心 FA 政府为协助财务小组的工作而聘任之财务顾问 FF&

E 家俱、固定装置及设备 GFA 总楼面面积 HAB 民政事务局 LCSD 康乐及文化事务署 LTGDC 伦敦泰晤士门廊发展公司 M&

E 机电 MAG 博物馆小组 MOD 付款当日价格 OMM 营运、管?及保养 NPO 非牟利机构 NPV 净现值 PA 表演艺术 PATAG 表演艺术及旅游小组 PSC 公营部门比较基准 psm 每平方米 RDE 餐饮、零售及娱乐 T-bill 美国国库 TIPS 美国国库抗通货膨胀债券 TPI 投标价格指数 WACC 资金成本加权平均数 WKCD 西九?文娱艺术区 WKCDA 西九管?局

5 1 摘要 1. 本报告假设:西九文娱艺术区之财务,以自给自足、并可永续经营为原则.即资本 及营运的赤字,均须由

40 公顷土地之内的卖地、及营运收益来填补. 2. 比较私营参与方案,方法存疑.方案 1B 及2不够真实,故未能作为实用的方案, 供有意义的比较.此外,尽管在此两种方案中,有较多的私营参与,却没有考虑到: 私营参与带来额外的效率提升. 3. 设计连建造合约,可能不是一个适合 M+及其它核心文化艺术设施的采购模式. 4. 单位建造成本,尚属合?水平.然而,间接成本,则比惯常偏高. 5. 财务顾问的量变分析,并没有测试:投资回报及建造成本上升的风险,对财务的影 响.应该进?这些测试,并及早制定应变方案. 6. 财务顾问的分析,局限於