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272 万元,增值率 2590.41%.请公司补充披露各主要房屋建筑 物重置成本的计算过程以及相关参数的选取依据,说明增值率较高的原因及合 理性.请财务顾问和评估师发表意见. 回复:

(一)华龙集团主要房屋建筑物评估情况 标的公司房屋建筑物评估值

272 万元,增值率 2590.41%,主要系环南宿舍 楼及附属用房、黎明生产用房评估增值所致,具体如下表: 单位:万元 建筑物名称 账面价值 评估价值 增值率 环南宿舍楼 5.91 149.95 2488.66% 环南附属用房 3.04 黎明厂区工业生产用房 3.54 109.27 2987.37%

(二)各主要房屋建筑物重置成本的计算过程以及相关参数的选取依据 天马科技已在重组报告书

第五节交易标的评估情况 之 三/

(一)华龙 集团资产基础法评估情况/

7、固定资产 中补充披露如下: ?? 重置成本法的具体测算过程如下: 1)重置全价的确定 重置全价,由建安造价、配套费、前期及其他费用、管理费用、资金成本 五部分组成. ①建安造价的确定 建安造价包括土建工程造价与安装工程造价, 其中: 土建工程包括基础工程、 一般土建工程、 装饰工程等, 安装工程包括给排水工程、 照明工程、 通风工程等. 评估人员以近期建造同类建筑物的单方建安造价为基础, 结合相关建安造价资料 (竣工财务资料)及评估人员现场勘察情况,比照可比实例建安造价,并根据评 估对象建筑物基础、结构、层高、内外装饰等个别因素的实际建安造价情况,进 行个别因素比较、综合分析测算确定. ②配套费的确定 通常包括城市规划要求配套的道路、环保、人防、消防、给水、供电、雨污 排水、围墙以及管沟等.根据估价对象实际状况取建安工程造价的 5%. ③前期及其他费用的确定 工程前期及其它费用包括: 当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为 建设工程而投入的除建安造价外的其它费用.包括的内容及取费标准见下表: 序号 取费项目 计算公式 费率 取费依据

1 前期工作咨询费 建安造价*费率 0.63% 计价格[1999]1283 号2勘察设计费 建安造价*费率 2.716% 计价格[2002]10 号3监理费 建安造价*费率 2.107% 闽监管协[2015]13 号4招投标管理费 建安造价*费率 0.547% 计价格[2002]1980 号、 发改价 格[2011]534 号 合计 6.00% ④管理费用的确定 建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日 止发生的管理性质的开支.包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等, 根据工程的实际情况,本次按建安造价、配套费、前期费用之和的 3%计取. ⑤资金成本的确定 资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本, 以同期银行贷 款利率计算, 利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准;

资金成本 一般按照建造期资金均匀投入计算. 资金成本=(建安造价+前期及其他费用)* 合理工期÷ 2* 利率 ?? 案例 1:环南宿舍楼 ① 概况 位于福州市晋安区茶园环南三村,并取得《房屋所有权证书》 (证号:榕房 权证 R 字第

0732576 号) ,该幢建筑建成于

1995 年12 月(距本次评估基准日已 23.35 年) ,建筑面积为 2220.02 平方米,砖混结构,总层数为六层,现用途为职 工家属宿舍楼,共二梯,一梯二户. 经评估人员进入宿舍楼的其中一套宿舍现场查勘,其室内装修如下:入户门 为防盗门,户内门为夹板门,铝合金窗;