PDF《更新城市的市场之门》

170 年,建成区面积只占全部土地面积的 21%, 不到深圳的 47%的一半.内地城市中,北京建成区面积仅占全市总面积的 8%, 上海和广州则分别为 13.5%和12.5%.显然,深圳既没有外扩的空间,也不可能 在现有城市框架内大幅度增加建设用地.要在未来的城市竞争中胜出,深圳必须 更新思路,寻求新的突破. 换一个角度来看,深圳尚有提高土地利用效率的巨大空间.2010年深圳每平 方千米的 GDP 为4.77 亿元人民币,在国内领先(北京为 0.9 亿元,上海为 2.7 亿元[4] ) ,但相比于香港的14.3亿元和新加坡的18.4亿元,仍有不小的距离.在深圳 市内,原关内与关外的土地利用效率也存在着巨大的差别:关内每平方千米GDP 达到12.4亿元,而关外仅为2.8亿元[5] ,说明深圳拥有进一步提高土地利用效率的 极大潜力. 深圳未来的城市发展,重点在存量土地的再开发.但是,伴随着深圳奇迹的 创造,以往的快速发展也留下了大量复杂的历史遗留问题.最集中的表现,就是 [1] 作为比较,东亚奇迹之一的香港,从1841 年建市到

2011 年,人口从 1.2 万增加到

710 万.上海 1843年开埠,人口不足10万,目前人口大约2400万,170年间约增长了200多倍. [2] 按照城市规划的惯例,城市建设用地一般不超过市域面积的50%. [3]

2009 年,深圳计划供应土地 28.5 平方千米,实际供应土地约为年度计划的 57%;

2010 年,深圳 全市供地面积16.46平方千米,只完成全年计划供地任务的约61%. [4] 根据国家统计局年鉴数据库相关数据计算而得. [5] 根据深圳市2011年统计年鉴相关数据计算而得.

57 在这座现代化的城市尚存在着天量 违法建筑 .[1] 根据粗略统计,在深圳市全部 现存土地和房屋中, 合法的 与 合法外或违法的 ,几乎各占一半.这些 法 外世界 里的土地与建筑,政府拿不走、村民用不好、市场难作为,严重阻碍了 土地和空间资源的再开发和再利用,成为深圳争当未来城市增长极非挣脱不可的 锁链. 本报告梳理深圳土地问题现状,厘清历史遗留问题的根源,分析再开发面临 的约束和困难,并为寻找解决问题的突破口提出建议. 高速发展的急就章

(一)背景:土地转让制度的变革

1980 年代初,当中国打开国门开放市场的时候,土地作为最基本的生产要 素,仍受到高度严格的计划管制.1982年宪法第十条明文规定: 任何组织或者 个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地. 在此框架下,任何 建设用地需求,都只能经过政府征用、划拨来获得满足.为了率先抓住改革的机 遇,尽快满足外来投资办厂、建设基础设施和安置大规模流动人口对土地的需 求,深圳翻开了土地政策调整的急就章. 1987年12月1日,深圳市政府第一次采取公开拍卖的方式,向市场有偿转让 了一幅国有土地的使用权.1987 年12 月29 日,广东省人大常委会通过《深圳经 济特区土地管理条例》 ,首次规定 特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制 度 .在深圳先行先试的基础上,1988 年全国人大通过了宪法第十条的修正案: 任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地.土地的使用权 可以依照法律的规定转让. 这样,土地使用权的转让,第一次有了合宪的制度 基础.当时的改革从实际出发,通过使用权的转让实现了土地流转,解决了开放 环境下发展经济的燃眉之急. [1] 这里的 违法建筑 ,根据