PDF《更新城市的市场之门》

1999 年出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法 建筑的决定》 ,以及

2009 年出台的《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的有关规定 来加以定义.大体可分两类,一类描述具体的违法条件,另一类则叙述各时间段未经处理确认的存量违 法建筑与新增违法建筑.具体违法条件又按照用地合法性分为两种.一种是在所谓的合法外土地上的建 筑,这部分土地名义上已经属于国有,但由于征地补偿不到位、生态控制线规划不合理、返还用地指标 落不下等原因 应转未转 ,还处于原住民的实际控制中.另一种则是取得合法土地使用权,但因改建、 加建和扩建,政府不予颁发 五证 的建筑,例如原住民所建私房符合一户一栋原则但超过

480 平方米 面积的部分.

58 不过,尽管宪法规定 土地的使用权可以依照法律的规定转让 ,但当时并 没有现成的法律可 依照 .譬如,农村的集体土地属于可以 依照法律的规定 转让 的范围吗?中国宪法规定,城市土地属于国家所有,农村和城市郊区的土 地属于集体所有(法律规定属于国家所有的除外) .同时,从1986年到1998年的 《土地管理法》 ,都规定了农村集体土地仅限于农用或农民自用,不得转让给非农 民主体用于非农建设.对农村宅基地的市场流转,政策更是多次加以严格禁止.

2007 年12 月30 日国务院专门下发了《关于执行有关农村集体建设用地法律和政 策的通知》 ,重申 农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购 买宅基地、农民住宅或小产权房 .结果,农村集体土地被排除在 依照法律的 规定转让 的范围之外.土地使用权的转让,在事实上已成为国有土地特有的权 利.在这一法律框架内,农村集体土地唯有被征用为国有土地之后,才能进入市 场流转.这就在制度层面内生了一个独特的资源配置逻辑―― 先国有化、后市 场化 . 随着工业化、城市化的迅速发展,特定区位的土地价格暴涨,巨大的土地增 值收益触发了各地的 土地饥渴 ,从而派生出地方政府不断把更多农村集体土 地转为国有土地的冲动,并连带激发扩张城市边界的无尽动力.中国从此迈出了 土地城市化快于人口城市化 的步伐.同一过程中,尽管法律没有给农村集体 土地进入市场的合法通道,但农民及其集体、特别是大都市周围的农民及其集 体,也逐渐认识到土地流转带来的增值机会.由于历史上农村房屋允许买卖和租 赁[1] ,城郊农民及其集体常常通过农房、厂房的转让来分享城市化带来的建设用 地升值.城市政府夹在这些利益博弈之间,对上抵触部门的土........