PDF《2018年12月上海商办市场月报》

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成交环线结构

14 67% 4% 6% 21% 2% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 2018年12月上海办公市场成交环线结构(按面积) 2018年11月上海办公市场成交环线结构(按面积) 从12月各环线办公市场成交面积占比来看,内环内是主要成交区域,其次是外郊环,郊环外、中外环、内中环最后. 从环线成交结构对比来看,内环内占比增幅最大,外郊环占比降幅最大 数据来源:dataln 29% 8% 7% 4% 52% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 办公市场>

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成交区域结构

15 2018年12月上海办公市场成交区域结构(按面积) 2018年11月上海办公市场成交区域结构(按面积) 从行政区来看,本月浦东新区成交面积最大,突破十万方,从价格来看,黄浦区成交均价最高.上海办公需求普遍集中 于浦东、黄浦、静安、徐汇等市中心区域,越向外辐射需求度越低,内环内无供应时,交易集中在闵行区、青浦区等大 热的板块,内环内有供应时,交易集中在内环内 数据来源:dataln

0 20000

40000 60000

80000 100000

0 5

10 15 青浦区卢湾区闵行区浦东新区南汇区宝山区普陀区徐汇区嘉定区松江区成交面积 成交均价 万平米 元/平米 万平米 元/平米

0 20000

40000 60000

80000 0

5 10

15 浦东新区闵行区黄浦区徐汇区青浦区卢湾区嘉定区南汇区奉贤区宝山区成交面积 成交均价 办公市场>

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项目排名

16 本月TOP1项目为陆家嘴滨江板块的陆家嘴金融广场,位于浦东标志性的世纪大道显要位置,项目总建筑规模逾47万平 方米,由三幢甲级写字楼、一座大型高端购物中心以及公交枢纽、下沉商业广场和大型地下停车场组成.位于2号线和 9号线之间,写字楼单层面积约2200至2400平米,可以自由分割出租,租金10.0元-12.0元/平方/天,但成交均价仅 有4.45万/平米,租售比极高,本月入市13.53万平米,12月20日领预售证,25日已售出8.81万平米 数据来源: 同策研究院、wind、国家统计局、dataln 表:2018年12月办公市场供应面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 (平米) 陆家嘴金融广场 陆家嘴滨江板块

87 135334 长风中心诚公馆 长风板块

36 83379 浦东空港自贸中心 祝桥板块

206 70383 博万兰韵商业中心 徐泾板块

142 46070 三迪曼哈顿 松江新城东区板块

181 30454 环创商务中心 东外滩板块

7 16432 中春三水苑 梅陇春申板块

13 659 表:2018年12月办公市场成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 (平米) 均价 (元/平米) 陆家嘴金融广场 陆家嘴滨江板块

67 88099

44526 龙湖天钜 江川路板块

24 29911

21236 复兴地块办公楼项目 黄浦滨江板块

12 14096

74471 鑫汇商务大厦 徐家汇板块

6 10139

31464 浦东空港自贸中心 祝桥板块

2 10121

24264 盛世滨江壹号公馆 打浦桥板块

32 6464

40186 旭泾商务中心 洋泾板块

28 5325

58742 上海青浦万达茂 青浦新城板块

32 4964

16076 万科虹桥云 七宝板块

52 4199

37466 华润上海万象城 金虹桥板块

2 4108

40078 商办库存分析

第四章商业库存情况

18 997.75 1015.72 1022.15 101.03 94.75 93.44 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00

880 900

920 940

960 980

1000 1020

1040 16-12 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-06 18-07 18-08 18-09 18-10 18-11 18-12 存量面积 3个月移动去化周期 数据来源:dataln 万平米 元/平米 上海商业市场存量及3个月移动去化周期 由于本月库存余量增至1022.15万平米,去化周期降至93.44个月.从趋势来看,自2017年开始库存面积反应为高-低 -高的走势,而3个月移动去化周期则是低-高-低的趋势,库存面积与去化周期呈现反相关.造成这一走势的原因,是2017年商业市场几乎没有供应,在销量不高的情况下库存依然是缓慢下滑的,而2018年供应开始大幅增加,但市场并 没有如预期强增长,反而疲软乏力,从而导致商业库存不断走高 办公库存情况