PPT《浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段》

1、成本管理架构(中海) 财务负责人统领本公司的成本管理工作 各地区公司应根据本公司架构和部门分工,建立有效的部门成本归口管理责任制,把目标成本分解落实到相应部门. 执行统一成本科目 建立地区公司组织架构

1、成本管理架构(万达) 成本负责人统领本公司的成本管理工作 各城市公司应根据本公司架构和部门分工,建立有效的部门成本归口管理责任制,把目标成本分解落实到相应部门. 执行统一成本管理制度 建立城市公司组织架构

2、成本管理制度

1、中海的成本管理制度

2、万达的成本管理制度 万达材料\万达成本管理制度-文字稿.doc 中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理制度(定稿) 万达材料\成本审批权限和时限.xls 万达材料\成本管理操作手册.doc

(三)集团性地产公司的成本管理思路

1、全过程成本管理

2、动态成本管理

1、全过程目标成本管理(中海) 可研阶段 市场定位阶段 规划设计阶段 施工阶段 初步设计完成后,地区公司应在15个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测,作为施工阶段的成本控制目标. 批复定位报告后15个工作日内,地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的成本盈利预测,各小组成员按照分工进行审核,作为规划设计阶段选择方案的成本控制目标. 完成土地吸纳后10个工作日内各类表格,经确认审批后作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标. 在主体工程开工或主包合同签订(以先到者为准)、项目竣工验收后的15个工作日内,编报《项目建安成本预测明细表》,作为项目竣工结算的建安成本控制目标. 上报资料: 《项目成本盈利预测表》、《建安成本目标控制表》项目现金流量预测表》、 《项目建安成本预测明细表》.

1、全过程目标成本管理(万达) 可研目标成本土地招拍挂(拿地)前完成 原则上不同阶段 的目标成本小于可研究目标成本是审核商业计划书的依据 预目标成本 开工前30天完成确定工程成本是审批工程招标的依据 计划目标成本 成立项目公司前完成 用以指导项目的规划方案设计评审方案设计的依据之一 目标控制成本 规划、建筑方案经政府批准30天内完成 是指导初步设计和施工图设计的依据 方案设计阶段 项目可研阶段 项目开工前 项目开盘前 初步设计和施工图设计阶段 目标成本 开盘前30天完成 确定所有非工程成本 是签订该项目经营管理责任书的依据

2、动态成本管理 实时反应目标成本和动态成本的差异,帮助相关部门及时发现问题并解决问题,实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控. 中海模式:以ERP项目管理系统为主要监控手段,总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数,确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制.

2、动态成本管理 (1)在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段,分别建立成本控制目标,实行全过程目标成本管理. (2)对处在不同阶段的项目,地区公司应编制并上报成本、盈利测算资料,确定为下一阶段成本控制的目标值.

2、动态成本管理 (3).成本预警 项目施工阶段出现总成本预计超支2%或建安成本超支5%的情况时,应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》,并附上成本超支分析告,说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施,批准后相应调整成本控制目标.