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二是环 保要求提升, 绝大部分省份都下达了对养殖场 关闭和搬迁的明确时间表, 环保压力进一步抑 制供给. 七是供给侧改革带动服务业价格上涨. 当前服务业CPI的上升对整体CPI贡献度已有 所提升,如今年1月医疗保健同比涨幅5%,涨 幅在CPI篮子的八大类别中居前,这主要与医 疗领域的结构性改革密切相关.近年来医疗改 革持续推进,由早前 以药养医 的体系,转向 更加市场化的定价机制,挂号费、门诊费均有 所上升,推高医疗保健方面支出. 基于此,今年通胀压力不容小视,预计通 胀水平也会比去年有所上升. 当然,值得肯定 的是,货币政策的及时调整对于通胀压力会起 到抑制作用. 今年的政府工作报告将今年货币 政策目标M2增速降为12%,虽然只比去年下降 1个百分点,但考虑到今年价格指数大幅上扬, 名义GDP增速大幅上升,货币发行增速与名义 GDP增速之差明显比去年收紧. 同时,考虑到 今年资产价格风险的担忧以及美国加息频率 上升,货币政策整体保持中性偏紧,而这也有 助于稳定今年通胀预期,使得全年通胀不至于 突破政府目标区间, 预计今年CPI涨幅或在 2.5%左右. 抓住窗口期 加快楼市调控长效机制建设 深圳市房地产研究中心 李宇嘉 在今年的政府工作报告中, 无论经济增长 目标、投资目标,或广义货币投放目标、财政赤 字目标,均体现了 稳中求进 的总基调. 为了 给供给侧结构性改革 敢于啃硬骨头 创造空 间,关键领域取得新进展,可以适度降低增长目 标. 对房地产领域来说,供给侧改革就是本着回 归住房 居住属性 的原则,建立长效机制,疏 通供给瓶颈,增加有效供应,实现健康和可持续 发展. 对于房地产, 政府工作报告指出 因城 施策去库存 . 单独成句、置于句首的表述与 去年置于句末不同. 一是 三四线城市房地 产库存仍较多 , 去库存是今年楼市重点工 作;

二是要真正做到 因城施策 ,避免去年 热点城市库存去化充分, 三四线城市去库存 压力较重,要让去库存与城镇化契合起来.政 府工作报告中 支持居民自住和进城人员购 房需求 的表述,意味着要在城镇化的前提 下推进去库存,这也是住房回归 居住属性 的体现. 对特大城市周边的三四线城市来说,增强 其与特大城市之间基础设施互联互通和公共 服务均等化,发挥城市群辐射带动作用,将集 中在特大城市的购房需求疏导到周边三四线 城市. 以疏导需求(而非行政抑制)来抑制资 产泡沫,才是调控的长效机制. 同时,基于人 口、产业和公共服务在城市群内重构,三四线 楼市才能健康和可持续发展,才是遵循城镇化 的去库存路径. 中部是我国高铁密集布局的区域, 1小时 都市圈 建设潜力很大. 同时,借助通信等领域 降成本 ,公共服务 补短板 (如中心城市 教育、医疗资源下沉),共享交通打通通勤 最 后一公里 , 培育中部城市群, 提高中心城市 ( 如武汉、郑州、合肥、长沙等)对周边中小城市 辐射力,疏导中心城市就业者到周边购房.以基 础设施和公共服务均等化, 在疏导需求的同时 去库存. 西部和北方三四线城市库存压力最大,除 可以采取上述路径外,从这些城市农地资源丰 富、人少地多的现实出发,推动农村土地流转, 农业产业化和规模化, 实现农民收入增长,从 而促进农业富余人口在城市(镇)积聚. 政府 工作报告指出, 支持中小城市和特色小城镇 发展 . 住建部也提出,到2020年培育1000个 特色小镇. 目前,小城镇建设正在广大农村展 开. 以土地流转和农业产业化, 推动小城镇 (市)人口集聚,不吝为城镇化和去库存的可 行路径. 租售并举是长效机制的重点. 政府强调 发展公租房,加强配套设施建设和公共服务. 规模化租赁不足,租房不能享受公共服务,这 是发展租赁的两个 痛点 .壮大政府公租是 规模化租赁的生力军,也是市场秩序的 稳定 器 . 以租赁较发达的德国为例,2011年德国 有1860万套租赁房,政府公租占24%、私人机 构占22%. 在我国,发展公租符合新市民 以 租为主 、 先租后买 的消费现状,能夯实 城镇化基础, 属于住房供给侧改革的重大举 措. 另外,加强配套设施和服务供给,让租房 享受同等公共服务, 才能消除长期租房的后 顾之忧. 同时,政府提出规范中介行为. 监管不足是 租赁的又一 痛点 ,目前,1.6亿人在城镇长期 租房,占城镇常住人口21%, 先租后买 更是普 遍的消费模式,2.5亿流动人口 (占城镇人口 40%)多数租房. 因此,租赁已成重要的住房选 择,监管重点也应由新房转向存量房. 此前,住 建部也将规范市场秩序作为今年工作重点. 因此,攻克以上 痛点 是租赁市场长效机制的重 要内容. 对于房地产调控,政府工作报告提出几个 原则,即坚持住房的居住属性,落实地方政府 主体责任,加强房地产市场分类调控,房价上 涨压力大的城市要合理增加住宅用地. 去年以 来,热点城市房价暴涨,投资投机需求是最大 推手. 短期内,要坚持 居住属性 这个调控的 出发点,就必须要加强限购等行政干预,而更 了解本地楼市的地方政府要承担主体责任,并 分类制定契合本地楼市的调控措施. 同时,大 城市公共服务、就业机会对全国人口的吸附能 力很强,新增需求、改善型需求和资产配置需 求旺盛的局面,中短期内难以改观. 因此,在当 前背景下,要抓住 窗口期 ,加快调控长效机 制建设. 首先,顺应人口流入和需求旺盛现状,增加 土地供应. 新增用地潜力不大,存量盘活才是重 点.一般来说,产业生命周期仅20年左右,但产业 用地年限在40-50年,盘活存量在情理之中. 目前,大城市产业升级更快,空间需求少的服务业 贡献率超过60%, 盘活闲置低效用地的潜力很 大, 商改租 就是一种. 其次,近年来大城市轨道交通和共享交通发 展很快,并开始延伸到城市外围.目前,尽管北上 广深等特大、超大城市土地稀缺,但外围或郊区 土地利用效率较低,建筑分散、密度低 (上海10 层以上工业建筑占比仅30%),功能混乱,商场办 公闲置严重.因此,应以轨道交通大发展为契机, 增加外围轨道周边供地和建筑密度,疏导中心区 住房需求到外围. 笔者认为,加快调控长效机制建设,一要破 除区 ( 县)、街道政府基于区域形象、招商引资诱 导的土地利用行为,增加住宅用地,减少商办用 地,改造存量用地;