PDF《低负债+长租+旧改,助力公司扬帆起航》

2018 年01 月24 日 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告

2 [Table_Page] 滨江集团(002244) 目录

一、投资逻辑

3 1.净负债率与融资成本双低,未来加杠杆空间较大,资金面趋紧背景下更显优势

3 2.发力长租公寓,站上政策风口.3 3.借旧城改造进军一线,销售有望超预期.3

二、深耕杭州,区域领军.4 1.杭州起家,蓬勃发展

4 2.股权结构稳定,助力公司发展.5

三、高运营效率+低净负债率,扩张后劲充足.5 1.高毛利叠加高周转,彰显强大运营能力.5 2.低负债率叠加低融资成本,未来发展潜力巨大.5

四、乘政策之东风,发力旧改与长租.7 1.发挥自身优势,进军长租公寓.7 2.旧城改造风口助力公司扩张.8

五、区域 双领军 目标+ 三点一面 战略,发展方向明确

8 1.精益求精享受品质溢价,被低估的优质房企.8 2.布局一线城市,从杭州走向全国.9

六、多元发展寻找新的业绩增长点

11 1.布局小镇建设

11 2.开拓海外市场

11 3.对外多元投资

11 4.酒店服务和物业服务

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七、控股股东增持彰显信心,构筑股价安全边际

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八、盈利预测与投资建议.13

九、风险提示

13 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告

3 [Table_Page] 滨江集团(002244)

一、投资逻辑 我们认为,随着国家去杠杆政策的实施和利率中枢的升高,国家对于长租公寓市场的大 力推进,以及近期住建部对于棚改目标套数的提升,公司将受益于其极低的负债率、区域长 租公寓领军企业概念和丰富的旧城改造经验,预计未来将呈现较高的扩张速度,业绩增长空 间较大.目前公司总 NAV323.4 亿元,对应的每股 RNAV 为10.40 元.我们预测滨江集团 2017/2018/2019 年的 EPS 为0.54 元,0.84 元,1.04 元,相对应的 P/E 为13.6 倍,8.8 倍,7.1 倍,给予 强烈推荐 评级. 1.净负债率与融资成本双低,未来加杠杆空间较大,资金面趋紧背景下更显优势 截至

2017 年3季报,公司在手现金

88 亿元,净负债率仅为-9.8%,剔除预收账款后的资 产负债率仅为 45.7%,同时也一直保持了较高的回款率,财务状况良好.公司目前的融资方 式主要是开发贷款、 公司债和中期票据等. 今年上半年以 4.99%的利率发行

21 亿元中期票据, 5.8%的利率发行了

6 亿元公司债,融资成本在民营企业当中属于较低水平.在当前中央强调 去杠杆、稳货币,叠加利率中枢抬升、资金面偏紧的背景下,公司凭借较低的负债率和融资 成本,具有较强的融资和拿地扩张能力,未来后劲充足,有望实现业绩超预期. 2.发力长租公寓,站上政策风口

2017 年,在 住有所居 的最终目标指引下, 租购并举 的长效机制开始探索建立, 从中央到地方,各级政府相继发文鼓励发展住房租赁市场.2017 年底的中央经济工作会议提 出, 要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度 ,并将其列为

2018 年八 项重点工作之一.在这种背景下,公司去年提出了 双领军 的目标,力争将自身打造为杭 州区域住宅开发和长租公寓的双领军企业,将发展长租公寓提到了和住宅开发同等重要的位 置;

同时,公司深耕杭州多年,持有物业面积居杭州房企首位,具有丰富的物业管理运营经 验、良好的口碑和本地资源获取优势,预计未来可在长租公寓领域大有作为,在A股中属于 稀缺标的,有望受益于政策红利下长租公寓概念的不断发酵. 3.借旧城改造进军一线,销售有望超预期 公司成立之初即以旧城改造业务起家,前身杭州滨江房屋建设开发公司成立以后,积极 参与城东区域的旧城改造,陆续开发了南萧埠小区、景芳五区三期、濮家东村等.公司在大 规模的基础建设和旧城改造的过程中,积累了大量旧城改造项目的经验. 而如今,随着房地产行业新常态的到来,以及十九大报告指出我国社会主要矛盾已经转 化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,旧城改造再次站上风 口.公司在