PDF《中国：房地产》

2014 年8月14 日 中国:房地产 证券研究报告 零售物业综述:供应快速增长但租赁需求堪忧;

下调世茂股份评级至卖出 供应持续快速增长,租赁需求走弱 随着零售物业供应自

2009 年以来大幅增长,中国人均 零售物业面积已达到英国和日本等发达国家的可比水 平.

此外,基于当前在建项目的开发体量,我们预计 2014-16 年零售物业供应将平均每年增长 16%.然而,随着近年来成本上涨速度持续快于销售增速,零 售商因抵触租金进一步上涨而对门店扩张持更谨慎的 态度.同时,电子商务较好的投资规模效应促使传统 零售商纷纷加大电商投入、调整实体零售网络并重新 评估其成本结构. 量化分析潜在负面影响 美国和日本的历史数据显示每平米第三产业 GDP 和每 平米租金具有较强相关性,但在中国,零售物业面积 迅速扩张导致二者走势分化.我们预计到

2016 年(在 供应下降之前)租金将下滑 10%-20%,从而令二者关 系实现再平衡. 因估值复苏空间较小将世茂股份评级下调至卖 出;

上调瑞安房地产评级至中性 我们基于到

2016 年末租金将下滑 10%-20%的假设将 覆盖范围内零售投资物业占比较高的

7 家开发商的 2015/16 年核心每股盈利预测下调了 3%/4%,将2014 年末预期净资产价值平均下调了 4%,并将基于净资产 价值的

12 个月目标价格平均下调了 4% .我们认为世 茂股份零售物业在二三线城市薄弱的市场定位将继续 影响其股价的相对表现.对比之下,我们认为瑞安房 地产的估值已经计入了市场对其资产周转速度缓慢和 零售物业占比上升将带来的不利因素的担忧.因此, 我们将瑞安房地产评级从卖出上调至中性,并将世茂 股份评级从中性下调至卖出. 优质零售物业将受青睐 我们预计零售商在门店选址和物业质量方面将愈发苛 刻,因此核心商圈与非核心商圈的租金差距将会拉 大.我们看好那些估值已经计入潜在负面因素的优质 零售物业开发商.因此重申对华润置地的买入评级. 评级和目标价格变动概览 世茂股份的资本效率(成本收益率-融资成本)最低 资料来源:公司数据、高华证券研究 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 [email protected] 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业 务关系,并且继续寻求发展这些关系.因此,投资者应当考虑到本公司可能 存在可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯 一因素. 有关分析师的申明和其他重要信息,见信息披露附录,或请与您的 投资代表联系. 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 [email protected] 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 [email protected] 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 公司 最新 过去 最新 变动 (%) 世茂股份 卖出 中性 9.9 -8 1% 瑞安房地产 中性 卖出 2.3 -3 9% 远洋地产 中性 中性 5.1 -4 13% 富力地产 中性 中性 13.2 -3 20% 世茂房地产 买入 买入 22.0 -2 26% 龙湖地产 买入 买入 13.9 -2 25% 华润置地 买入 买入 23.6 -5 33% 平均值 -4 18% 评级变化 目标价变化 (LCY) 潜在涨跌空间 5% 4% 2% -2% -4% -4% -6% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 华润置地 富力地产 远洋地产 龙湖地产 世茂房地产 瑞安房地产 世茂股份 累计投资性物业投入成本隐含的收益率 平均融资成本 投资收益与成本差异