PDF《公司纵深 CORPORATE·INSIGHT》

7 万人,从台湖人去通州消 费到通州乃至北京东部片区人向台 湖聚拢……

2013 年,万科首次进入台湖,从满 足刚需的普通住宅到改善型中高端产 品,从单一住宅到多业态造城式布局, 在台湖项目产品的升级换代中, 万科 完成了向 '

产品时代'

的转型. 万科 城市之光东望项目相关负责人在接受 《 证券日报》记者采访时表示,由于北 京万科在五六环线多有布局, 先有房 山区域的长阳板块造城经验, 后有昌 平区域的商业运营样本, 万科对 5.5 环同样环线和郊区大盘方面的产品布 局、 客群定位和造城模式已经有了一 套自身的逻辑. 台湖板块是先规划后发展的区 域,从一片荒地蜕变成吸附京东和京南 自住大盘, 万科调动了集团多种资源, 在商业、办公等多业态和教育、医疗等 多种产业组合下, 用了六年时间深耕, 才有了如今商业等配套设施反哺住宅 销售的格局. 一位北京万科相关人士 向本报记者坦言,此前台湖区域内住宅 已经接近售罄, 销售货值已经超过

100 亿元. 先有万科布局,后有泰禾集团一口 气卖掉七八百套房子. 纵观台湖板块这 几年的供应和销售情况,据《证券日报》 记者拿到的一组数据显示, 加上公寓、 别墅、写字楼和商业等业态,台湖楼市 的高光时刻出现在

2016 年, 当年销售

7000 多套新房;

低谷期则是

2017 年,仅 完成交易

800 套,且2017 年以来,新建 商品住宅已鲜有供应. 台湖将现通州首个限竞房 鉴于此,即便在通州政策很严厉的 市场格局下,万科仍旧在今年

1 月底再 度耗资

66 亿元与平安组成联合体共同 重仓台湖板块. 据记者粗略统计,该项 目整体货值将达

150 亿元,万科预计在 两三年内将其消化完毕,这无疑是万科 在北京布局的又一大盘. 值得关注的是, 据不完全统计,自2016 年11 月份北京首次开始竞拍 限房价、竞地价 地块以来,全北京 所有区域里,唯一一个到

2019 年1月份仍没有一宗限价房土地完成出让 的区域只有通州. 在查访过程中, 《 证券日报》记者发 现,拿地仅

4 个多月后,该项目即已进 入蓄客阶段,且上述限竞房楼盘将与万 科此前在台湖开发的城市之光项目形 成联动. 万科城市之光东望整体体量为

28 万平方米,2800 多套房,预计将于今 年7月底或

8 月初入市,主力户型为

90 平方米三居的首改型产品和

120 平方 米-140 平方米的改善型产品, 总价区 间在

350 万元 -750 万元之间, 销售均 价不超过

51585 元/平方米,且最高销 售单价不得超过

54164 元/平方米,几 乎与周边二手房价相持平. 由于社区配套和万科物业服务的 软实力加持,一般情况下全国万科二手 房跟周边同类物业相比, 溢价率约为 20%, 这也是目前万科老业主成交和老 带新客户成交占比高的原因. 上述万 科城市之光东望项目负责人表示,预 计朝阳新北京首置客群占比为 30%, 品质改善客群占比为 30%, 还有一些 则是认可台湖板块的地缘性客户和亦 庄产业外溢客群. 因为,该项目区域内 除了东部 TOD 轨交规划外,还将有百 亿元量级配套落地, 通州区政府也将 搬至台湖. 实际上,从朝阳到通州这一扇形区 域,这几年新盘都很少. 正如兰德咨询 总裁宋延庆向 《 证券日报》 记者表示, 朝阳区域几乎没有新盘供应, 这一区 域购买客群正在东移或者外溢到其他 区域. 值得关注的是,据《证券日报》记者 调查获悉,未来两三年内,台湖板块暂 无新建商品住宅供应,近期有