PDF《2016.11》

【研究视点】 调控升级供求缩量,地价、房价仍未明显回调

11 月, 地方行政调控持续升级, 受此影响商品房成交量同环比均现回落, 少数城市更出现了局部房价微跌的现象.

土地成交同比持续下滑,平均溢价 率也在持续走低,但就热点城市来看,广州、福州、南京等地依旧频频出现 土拍价格 触顶 , 竞配建保障房 、 摇号拍地 仍是这些城市的常态. 由于限购令的 回归 削减了需求基数,限贷的升级加大了购房成本, 预计将有越来越多购房者选择观望,

2016 年四季度成交量同比下滑已成定局. 从之前深圳、苏州的市场经验来看,一旦调控真正到位,月成交量下滑幅度 可达五成,并且如无土拍或其他利好刺激,市场成交至少会持续一到两个季 度的低位. 【纵深解读】 经济:民间投资增速持续回升,居民房贷占比仍居高丌下 政策:多城市楼市调控再加码,上海重启 认房又认贷 楼市:调控效果持续发酵,六成城市成交环比再跌 30%以上 土地:成交量价齐升,结构因素使整体溢价率持续走低 【图说楼市】 ? 供应:整体供应环比微跌 5%,一线城市供应量环比增 51% ? 成交:一线城市同环比跌幅皆超 30% ,仅重庆武汉郑州仍在涨 ? 库存:供应不济致库存仍在下降,但近五成城市消化周期拉长 ? 结构:中大户型成交占比增多,京深中低档产品成交占比回升 出品单位:易居企业集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 谢杨春 柏品慧 田超越 吴嘉茗 2016.11

11 月,地方行政调控持续升级,受此影响商品房成交量同环比均现回落,少数城市更出现了局部房 价微跌的现象.土地成交同比持续下滑,平均溢价率也在持续回落,但就热点城市来看,广州、福州、南 京等地依旧频频出现土拍价格 触顶 , 竞配建保障房 、 摇号拍地 仍是这些城市的常态. 政策调控方面,本月共有上海、成都、武汉等超过十个城市楼市调控再加码,其中上海将首套房首 付比提高至 35%,有贷款记录即算二套,对刚需和Z换需求冲击明显;

天津、杭州等调整差别化住房信贷 政策,将房贷首付提升至 30%.去库存方面,太原出台去库存

16 条 政策,将首套房比例下调至 20%;

哈尔滨、吉林及江西先后出台意见鼓励发展住房租赁市场. 在热点城市持续调控升级的政策背景下,商品房市场供给和需求双双降温,供应端仅少数城市推案 有所回暖,但大多数仍处于低位;

需求侧延续了

10 月下滑的趋势,部分城市同、环比跌幅超过 50%.11 月28 个重点城市商品住宅成交量环比下跌 18%,同比下跌 2%,多数城市成交量不及

2016 年月平均成交 值. 土地市场方面,随着年底土地成交高峰期的到来,成交量环比有所提升,同比仍在持续回落,溢价 率指标也在持续下滑.具体到城市视角亮点颇多,广州、天津、武汉等热点

一、二线城市土拍竞争愈加激 烈,广州、天津新晋诞生新的全市单价地王,武汉也刷新全市总价地王纪录,济南、长沙土地市场转暖, 本月平均溢价率超 100%. 本月热点城市调控持续升级, 受预售证监管加严、 房企推案热情减退、 投资性需求退出等因素影响, 不少热点城市交易量出现显著回落,但房价依旧处于高位,部分城市更是出现了地王 井喷 的局面.开 发商和购房者在价格上的信心, 我们认为主要是基于以下三方面因素, 首先是调控城市供地规模仍然过低. 近期大多数表态四季度增加土地供应的城市,供地目标依然不高,优质宅地供应量仍然不足.其次是热点 城市供不应求的基本面并没有发生改变.限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入,但预售证监管 加严、房价 限涨令 等政策也打击了不少项目的推案热情,大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求 的局面;