PDF《2018.10》

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17 【研究视点】 银十 供求齐降,部分二线和弱三四线市场未来承压

10 月,供求再现低迷,供应量高位回落,成交量连续两月回落.

多数城 市新开盘项目去化表现不畅,去化率持续走低,打折降价现象开始增多,不 乏合肥、长沙、武汉这类热点城市,市场尽显转冷特征. 展望未来,在调控政策未见实质性转向的情况下,年底销售行情难言乐 观,成交量即使有回升,幅度也非常有限.那些经济基本面平平、市场购买 力透支的二线和三四线城市,将面临更大的调整压力. 【纵深解读】 ? 经济:房地产开发投资增速放缓,新增信贷同环比双双上升 ? 政策:经济下行预期政策放松,住建部重申调控连续性稳定性 ? 楼市: 银十 同样成色不足,尤其一线供求升势戛然而 ? 土地:市场量跌价升势态持续,一线地价回归高 【图说楼市】 ? 供应:环比锐减 43%但同比仍增 18%,二三线城市 回调 更显著 ? 成交:一线环比转跌,二三线环比涨跌参半同比增 10% ? 库存:过半数城市库存环比上升,超六成城市消化周期拉长 ? 成交结构:高档产品占比上升,京沪

120 平方米以上户型为主力 2018.10 出品单位: 易居企业集团・ 克而瑞研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 邱娟吴嘉茗 李思潼 姚郑康 地址:上海市静安区广中路

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17 10 月,供求再现低迷,供应量高位回落,成交量连续两月回落.多数城市新开盘项目去化表现不畅, 去化率持续走低,打折降价现象开始增多,不乏合肥、长沙、武汉这类热点城市,市场尽显转冷特征. 央行定向降准

1 个百分点,释放增量资金

7500 亿元.本次降准进一步强化货币政策中性偏积极的市 场预期,有助于加快企业销售回款,间接缓解房企融资压力,但对直接融资影响程度有限.纵观历次降准 周期,房地产市场均开启一波销售行情,四季度或将迎来较佳的销售窗口期,建议企业积极营销、抢收业 绩.广州花都、南沙和增城三区放松限价,可以让市场回归真实状态,并不会诱发房价过快上涨.本轮调 控政策难言实质性转向,房价上涨压力大的城市限价政策仍需从紧执行.市场调整型城市要稳房价,弱三 四线城市更要做好应对房价回调的预警机制.新版个税征求意见对于子女教育、继续教育、大病医疗等

6 项专项附加扣除做了具体规定,有利于降低居民个税负担,变相提升居民收入水平以及消费能力;

有助于 提升刚需以及租赁群体购买力,促进这部分群体住房消费,进一步落实 房住不炒 的政策主旋律. 重点城市供应急剧缩量,环比下降 43%.源于上月房企推案热情高涨,创造了极高的市场基数,但成 交表现不佳,本月企业被迫调降供货意愿,以期缓解去化压力.一线城市两极分化,北京、上海和深圳供 应量仍处高位,广州再陷低迷,环比跌幅超

7 成.二三线城市环比近乎全线回落,仅长沙、昆明、东莞等 略有增长,其余城市皆步入下行通道,佛山、青岛、大连等环比跌幅超 70%.成交持续低迷,成交量连续 两月回调.一线城市全线回落,成交量降至较低水平,市场观望情绪浓重.二三线城市显著分化,成都、 武汉仍处高位,无锡、佛山放量增长,无锡更是创年内新高,合肥低位回升,成交量恢复至较高水平,打 折降价成效显著,海口、厦门环比有所回升,但同比跌幅均在 60%附近,市场热度较去年同期相差甚远. 热点城市频现转冷信号,杭州、南京、长沙等成交量环比跌幅皆超 20%,降价城市有望进一步扩容. 土地市场显著降温,成交规模连续两月回落,各线城市全线走低.企业拿地态度普遍谨慎,多数房企 收缩投资战线,缓拿地甚至阶段性不拿地.土地价格小幅回升,整体依旧维持在较低水平,上海、北京等 市集中出让多宗热门地块,结构性拉升地价.土拍溢价率持续走低,一二线城市土拍竞争不甚激烈,溢价 率均不足 5%,底价成交已成市场常态.土地流拍现象频出,不乏沈阳、合肥、武汉这类二线城市,部分 流拍地块二次挂牌出让,被迫大幅调降出让底价,典型如太原,8 宗地累计起拍价较之前下跌近