PDF《2015.03》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 【研究视点】

3 月无量有政策,4 月成交放量在望 市场预期的 小阳春 如期失约, 城市楼市表现甚至不及去年同期, 土地市 场亦表现冷淡,然政策却是暖风频吹.

预计随着政策逐步落地,改善型需求将受激励加快入市,4 月房地产市 场将会快速反转,走出低位盘整困局,成交放量.部分城市房价也将由于改 善需求集中入市、市场热度回升而小幅上涨.然而,值得注意的是,此次二 套首付、营业税等相关政策的调整仅涉及普通住宅,政策效果更要仰仗银行 执行力度.即便如此,我们认为当前 支持 政策的效用持续期不可能太长,市 场供求相对较好的城市可能会持续到

三、四季度,而大多数供过于求的高库 存城市的政策利好可能在二季度即告结束,因此,当前企业仍不可盲目乐观, 眼下供过于求的基本面并未改变,应乘政策东风带来的销售 窗口期 ,最大可 能吸纳需求,以竭尽全力去库存、回笼资金为首要任务. 【纵深解读】 经济: 稳增长 不变,房地产行业政策红利不断 政策: 支持 政策多重唱,效果仰仗银行执行力度 楼市:万事俱备,4 月 阳春 可期 房价:一手房价格指数十二跌,跌幅连续四个月收窄 土地:3 月成交量跌价升,未来将严控供地节奏 【图说楼市】 2015.03 ? 供应: 同比仍大跌,一线城市表现更差 ? 成交:观望致

3 月成交处低位,4 月成交将明显回升 ? 库存:供求比处低位,库存仍居高不下 ? 成交结构:深圳本月中高档产品成交占比大幅上涨

2 市场预期的 小阳春 如期失约,城市楼市表现甚至不及去年同期,土地市场亦表现冷淡,然政策却 是暖风频吹. 先是李克强总理定调 稳定住房消费 , 支持居民自住和改善型需求 .总体强化商品房消费属性、 弱化投资属性的政策方向并未改变,但整体政策导向偏向于控供应、促消费和去库存.月底,多部委即快 速响应 两会 精神,从调整土地供应结构、激励改善型需求的角度入手,相继对相关政策做出调整,力 度大大超出市场预期. 正是市场各方都在等待政策落地,市场表现终不尽人意.供应量同比大幅下降,特别是一线城市,企 业推盘力度与去年同期相比减弱程度更甚;

成交表现也不及去年同期. 其主要原因有三个方面, 一是,2015 年前两个市场已明显转冷,市场观望情绪较为浓厚,而进一步降息降准的预期,也再度加重观望情绪,购 房者入市积极性不高;

二是,本月召开两会,会前政策方向尚未明朗,供求双方均有诸多期待,双双静观 其变,会后政策基调已定,也有多部委政策相继跟进,企业方摩拳擦掌,已有所动作,3 月后两周供应有 地位回升之势,但依然难以扭转局势,但对于购房者而言,政策尚有待落实,出手时机未到,成交自然无 法提振;

三是,由于市场普遍看涨后市,项目优惠幅度相比

2014 年年底,优惠幅度大为减弱,甚至不乏 项目或明或暗上调房价,致使购房者积极性有所减弱.

3 月的冷淡也表现在土地市场上.由于政策前景不明朗,地方政府同样 捂地待发 ,土地供应量有所 减少;

另一方面,由于库存仍然相对较高,企业拿地相比以前更加谨慎,因此,3 月土地市场成交依然冷 淡,成交量与去年同期相比仍处低位,且多以底价或低溢价成交,上海闸北地王成交价格远低于预期即可 见一斑. 预计随着政策逐步落地,改善型需求将受激励加快入市,4 月房地产市场将会快速反转,走出低位盘 整困局,成交放量.部分城市房价也将由改善型需求集中入市、整体市场热度回升而小幅上涨.然而,值 得注意的是,此次二套首付、营业税等相关政策的调整仅涉及普通住宅,政策效果持续期更要仰仗银行执 行力度.即便如此,我们认为当前 支持 政策的效用持续期不可能太长,市场供求相对较好的城市可能 会持续到