PDF《深圳市物业发展（集团）股份有限公司 拟进行股权收购所涉及...》

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三、 宏观及区域经济因素分析

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(一) 经济运行总体保持稳健加快.51

(二) 金融部门稳杠杆的成效显著.51

(三) 财政运行良好.51

(四) 加强供给侧改革,控制金融空转.52

(五) 坚定改革目标,加强国际合作共赢.52

四、 行业现状及发展前景分析

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(一) 行业现状.53

(二) 发展趋势分析.54

五、 开发项目所处区域的市场背景分析

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六、 被评估企业资产及财务分析

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(一) 公司主要财务状况.56

(二) 公司经营性资产、非经营性资产及溢余资产、付息债务

57 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明目录 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司

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七、 收益法估值过程

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(一) 分析预测基础.57

(二) 财务数据的口径.57

(三) 收益期及预测期的确定.57

(四) 未来现金流入的预测.58

(五) 尚需支出的开发成本预测.58

(六) 尚需支出的销售费用、管理费用、财务费用

58

(七) 公用设施专用基金的支出预测.58

(八) 增值税、土地增值税、所得税等税金的预测

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(九) 折旧、摊销及资本性支出的预测.59

(十) 净营运资金增加额的预测.59 (十一) 有限期到期后经营现金流的确定.59 (十二) 折现率的确定

59 (十三) 经营性资产价值

61 (十四) 非经营资产、溢余资产及有息负债价值的确定.61 (十五) 被评估企业股东全部权益价值的确定.61 第六部分、 评估结论及其分析

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一、 评估结论

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二、 资产基础法评估结果与账面价值比较变动情况及原因

64 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 -

1 - 第一部分、关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供委托方、被评估企业以及相关监管机构和部门使用.除法律法 规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公 开媒体. 本说明有关述语释义如下: 「深物业」指本次资产评估的委托方深圳市物业发展(集团)股份有限公司. 「荣耀地产」指本次被评估单位深圳市荣耀房地产开发有限公司. 「本公司」指深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司. 「元」指人民币元. 关于尾差:本评估说明中,所有表格或文字表述中,如总计数与各分项数值之 和存在 0.01 的差异,均为四舍五入原因造成. 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 -

2 - 第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方概况 委托方名称:深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称「深物业」) 证券简称:深物业 A 证券代码:000011 统一社会信用代码:91440300192174135N 注册地址:深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39,42 层 法定代表人:陈玉刚(基准日后变更为刘声向) 注册资本:59,597.00 万元人民币 经济性质:上市股份有限公司 成立日期:1983 年01 月17 日 经营期限:无固定期限 经营范围:房产地开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁,建设监 理.国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品).

二、被评估企业概况

(一)企业基本情况

1、注册情况 企业名称:深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称「荣耀地产」) 统一社会信用代码:91440300689405031F 注册地址:深圳市龙华新区观澜街道桂花路 217-2 法定代表人:杨先学 注册资本:1,000.00 万元人民币 经济性质:有限责任公司 经营期限:20 年(自2009 年6月2日至