PDF《深圳市物业发展（集团）股份有限公司 拟进行股权收购所涉及...》

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(三)企业历史财务资料 「荣耀地产」评估基准日及前三年简要资产负债表如下(金额单位:人民币万 元): 科目/年度 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-7-31 流动资产 9,871.31 10,532.91 81,342.03 198,155.94 非流动资产 38.14 62.24 44.48 33.95 其中:可供出售金融资产 持有至到期投资 固定资产 5.84 9.01 10.22 8.36 无形资产 0.16 开发支出 商誉 长期待摊费用 32.30 53.23 34.09 25.59 递延所得税资产 其他非流动资产 资产合计 9,909.45 10,595.15 81,386.51 198,189.89 流动负债 8,906.40 9,637.26 10,458.80 4,563.12 非流动负债 - - 70,000.00 220,000.00 负债合计 8,906.40 9,637.26 80,458.80 224,563.12 股东权益合计 1,003.06 957.90 927.71 -26,373.23 截至评估基准日,被评估企业评估基准日及前三年损益表如下(金额单位:人 民币万元): 项目

2015 2016

2017 2018(1-7)

一、营业收入 36.62 61.00 55.10 4.55 减:营业成本 34.56 59.25 59.25 - 税金及附加 2.05 1.52 3.82 11.00 销售费用 - - - - 管理费用 44.74 13.99 11.41 422.01 财务费用 0.02 -0.02 -5.63 14,648.86 资产减值损失 加:公允价值变动收益 投资收益 其他收益

二、营业利润 -44.77 -13.75 -13.76 -15,077.32 加:营业外收入 - - 0.35 - 减:营业外支出 0.04 3.03 0.00 3.00

三、利润总额 -44.81 -16.78 -13.41 -15,080.32 减:所得税费用 0.35

四、净利润 -45.16 -16.78 -13.41 -15,080.32 注:2015 年至

2017 年的财务数据为未审数;

2018 年资产负债表数据由中兴财光华会计师事务 所(特殊普通合伙)深圳分所审计,审计报告号为中兴财光华(深)审专字(2018)第02013 号. 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 -

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(四)企业产品及经营状况 「荣耀地产」所属行业为房地产开发行业,主要产品为待开发的深圳市龙华新 区龙华区观澜街道北部的蚌岭片区城市更新项目,目前共有员工

28 人.

三、关于经济行为的说明 本次评估系对基于给定方案下(详见下文)「荣耀地产」于2018 年7月31 日 的股东全部权益价值进行评估,为「深物业」拟收购「荣耀地产」股权提供价值参 考依据. 本次评估所对应的经济行为已经由深圳市投资控股有限公司批准,批准文号为 深投控函[2018]155 号 .

四、本次评估所基于的委托方给定方案 鉴于蚌岭片区城市更新项目尚未完成城市更新单元规划申报工作,项目尚无最 终的规划指标,拆迁补偿尚在商谈中,土地使用权尚未取得,本次评估是基于委托 方所给定方案进行相应估值的.本给定方案是拟交易的双方基于项目目前的状况并 结合深圳市城市更新相关政策共同商议确定,具体如下:

1、具体给定方案 (1)该城市更新项目能够按计划取得完整产权的土地,即取得土地出让合同及 房地产证. (2)项目的规划指标 本更新项目的规划指标具体如下: 项目 总指标 单位

一、建设用地面积 68,425.20 m2

二、规划总建筑面积 508,380.00 m2

1、计容积率建筑面积 376,940.00 m2 其中 住宅 211,840.00 m2 其中 住宅 189,530.00 m2 保障房 22,310.00 m2 配套宿舍 33,660.00 m2 商业 13,000.00 m2 产业研发(M0) 44,830.00 m2 产业生产(M1) 52,340.00 m2 创新型产业研发用房 6,120.00 m2 公共配套用房 15,150.00 m2

2、不计容积率建筑面积 131,440.00 m2 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 -