PDF《中航重机股份有限公司 关于公司控股子公司中国航空工业新能...》

(一)项目经济分析测算方案设计 依据前述分析,为最大限度的估计项目开发市场风险,项目测算方 案将按一次性开发测算. 根据土地出让条件,本物业建成后,需要重新补交地价的 149,750 平方米的建筑面积中,有50%的建筑面积在满足预售条件后,可以对外 销售,剩余部分持有经营. 设项目在入伙后15年内出租经营,第15年后,按行业内平均的资本 化率,用收入还原法对项目剩余年份的租赁收入进行等值反映,以减小 由于对项目长期租金测算的不准确所导致的误差. 即本方案按可销售物业在项目达到预售条件后对外销售,剩余物业 在2014年到2028年出租经营,于2028全部自用物业统一一次性销售的方 式进行开发投资分析.

(二)项目测算方案下的开发建设进度安排 根据投资商对项目的整体开发计划进度要求,预计整个项目的开发 建设过程包括 前期开发准备、土建工程、内外装修、设备安装、室外配 套、竣工验收 等阶段,在不考虑施工建设期间其它技术、资金等因素不 可预见风险的前提下,项目各阶段的进度安排拟定如下: ? 项目前期策划于2010年内完成

14 ? 设计及开发准备阶段:2011年1季度到2011年2季度;

? 项目建设及竣工验收阶段:2011年3季度开始施工,2014年2季度竣工 验收并交付,建设总工期33个月;

? 项目入市时间:销售部分为2013年3季度,租赁部分为2014年7月份. 项目资金筹措计划 根据项目的现状,项目有约7.5万平方米的研发用房面积可以公开销 售,销售回款可以用作建设资金再投入和银行贷款还本付息,因此,最 有利于项目的融资方式是开发贷款模式. 项目融资计划是项目的前期的建设资金使用自有资金,在自有资金 使用完毕后进行银行贷款,销售回款后,用一部分销售回款作为项目建 设投........