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二、项目的规划方案

(一)项目规划指标 项目规划指标明细表 序号 项目名称 单位 数据

1 基地面积 平方米 38,008

2 建筑覆盖率 % 50%

11 3 建筑物占地面积 平方米 19,004

4 容积率 ―― 4.2

5 总建筑面积 平方米 222,202 5.1 其中:

1、地上建筑面积 平方米 162,202 5.2 1.

1、裙楼建筑面积 平方米 _ 5.3 1.

2、塔楼建筑面积 平方米 _ 5.4

2、地下建筑面积 平方米 60,000

6 停车位数 个1,400

7 绿化率 % 35%

8 绿化面积 平方米 13,303

(二)项目开发运营模式 房地产项目进行分期开发的目的,尽量规避开发过程中可能存在风 险、增强项目开发可控制性,使得项目开发效益最大化. 根据对影响项目分期的主要因素的影响程度分析,影响项目分期的 主要因素有:项目规模、市场与政策风险、资金实力、经营目标与方式、 片区环境、物业产品类型、开发运营成本、项目规划. 通过定性分析这8 项因素对项目开发的影响,给出本项目的开发模 式建议. 项目规模:项目作为片区开发的第一个项目,不仅需要标志性形象 引起市场关注,也需要具备一定的规模方能启动市场;

项目以大型综合 体项目整体推向市场,更容易引起市场的关注;

市场风险:作为片区市场第一个入市的项目,面临新区开发不可避 免遇到的市场信心风险,以大规模综合体形象面市,形成规模开发趋势, 更容易带给客户市场信心;

根据统计,虽然未来中心区及其它地区也将 有大量物业供应,为项目招租带来压力.但制约项目能否成功招租的关

12 键因素是区域的竞争、整体形象的竞争,因此项目必须以特色的大体量 综合体物业面市,达到提升片区形象的作用,确保项目有条件参与竞争;

资金压力:本项目为出租型项目,由发展商长期持有,分期开发与 同期开发相比对缓解资金压力没有明显作用,不能有效降低项目开发的 资金压力;

经营目标与方式:本项目为长期持有项目,AB 地块项目定位有所 差异,形成互补,项目同时整体开发方能体现两地块功能互补的优势, 为不同目标客户提供不同的产品,实现项目的整体经营目标;

物业产品类型:本项目分期开发的产品类型不如整体开发丰富,同 类产品可供客户选择的范围较少,从产品类型角度考虑,整体开发优于 分期开发;

片区环境:项目片区为传统的工业区形象,市场认可度较低,本项 目担当了提升片区形象的重要任务.所以,项目必须以整体开发的大型 都市综合体形象面市,以较为完善的配套及较大的规模领导市场.同时, 面对片区后续同类项目的竞争, 也必须在项目入市初期就取得市场认可, 构建完善的客户结构,建立片区高端物业的形象,这些都需要以较大规 模的都市综合体项目作为基础. 开发成本:项目开发成本除了固定的项目建造的直接成本,还有占 总投资约3%左右的(相关项目报建管理、开发建设行政办公管理)管理 费,分期开发将会使得这一部分成本加大,据我行对分期开发物业统计, 本项目分两期开发管理成本将加大该部分的20%(约600 万). 综上分析,建议项目整体一次性开发.

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三、项目投资分析 根据最新深圳市宏观经济状况和写字楼发展状况,以及项目工期变 动和销售面积的重新调整的情况下,就项目在自有资金占建设投资比例 为45%的情况下的项目投资收益分析.