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2014 年4月1日金隅股份(2009) 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第2页1. 金隅股份投资亮点摘要 1.1. 巨量工业用地储备的价值发现 我们加总了公司披露的部分工业用地面积,北京市工业用地储备已逾

400 万方,11 月11 日北京市公布了首批

7 块自住型商品房用地,公司有三块,分别对应星牌建 材总厂、北京油毡厂、单店砖瓦建材厂,为公司工业用地,建筑面积超过

50 万平 方米.我们预计公司工业用地具备转化成自住型商品房用地的机会,带来公司价值 提升.我们通过一系列前提假设,估算工业用地会给公司带来价值增值

140 亿元. 1.2. 投资性物业租金收入稳定且价值高 公司在北京核心区域持有的投资性物业总面积为

76 万平方米,预计每年贡献净利 润超过

4 亿元,给予

15 倍PE,对应市值

60 亿元. 1.3. 开发业务销售增长迅速 房地产开发业务方面, 公司拥有多元化的开发项目组合, 开发项目既包括高档别墅、 商品住宅,也包括经济适用房、限价房等保障性住房.截止至

2013 年底,公司土 地储备约为

504 万方,主要布局在北京及杭州、成都、重庆等核心城市.公司在北 京地区有大量的工业用地储备,主要为水泥与新型建材厂区,自住型商品房的推出 将给公司工业用地带来一定机会,成为盈利加速启动引擎.按照 RNAV 法估值,预 计公司房地产业务价值

100 亿元.工业用地的利用将增加公司市值

140 亿元.

2013 年地产开发业务销售额为 149.5 亿元,2014 年有望超过

200 亿元.我们按照 RNAV 法估算房地产开发业务市值

100 亿元. 1.4. 水泥业务迎来拐点 公司水泥业务主要布局京津冀地区,供应压力从

2012 年起逐步改善,新增过剩产 能2013 年大幅减少,近期政府对环境保护的治理对河北地区落后产能的淘汰也起 到了一定的促进作用.同时,我们看好该区域未来两年的房地产与基建投资,预计

2013 年是京津冀地区水泥市场的供需拐点,2014 年起需求向上的确定性较大,未 来行业状况会持续改善.按照重置成本法及 PB 法估值,公司水泥业务对应约

120 亿元市值. 1.5. 投资物业质地优良 物业投资业务方面,包括投资性房地产、酒店、物业管理等,公司投资性房地产业 务分布在北京核心区域,入驻率均达到 90%以上.由于质地优良,租金价格具备提 升条件,历年公允价值变动收益超过

6 亿元.公司目前年度租金收入约为

8 亿元, 其他如酒店、物业管理约贡献营业收入

10 亿元,稳定的现金流为公司其他业务发 展提供稳固底盘.我们预计公司每年租金净利润

4 亿元左右,给予

15 倍估值,市值60 亿元. 1.5. 新型建筑材料业务具备上升空间 新型建筑材料业务方面,包括装饰及装修材料、节能墙体及保温材料、耐火材料、 建材贸易和物流四大业务板块,公司总体思路为向园区化方向发展,如窦店工业园 区、大厂工业园区,便于集中管理.公司大力推广绿色建材概念,这将受益于政府 对环境保护的重视.我们按照 PB 法估值,给予新型建材业务

1 倍PB,对应市值

27 亿元.

2014 年4月1日金隅股份(2009) 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第3页预计金隅股份价值为

447 亿元,相当于每股价值

10 元,其中地产开发业务

100 亿元、投资性房地产

60 亿元、水泥