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5 层7,440 O)商业写字楼,有偿移交

9770 O产业用楼给政府,其余全部自持并出租.公司预计需补交地价 0.69 亿元 深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城(一期)建设投资公告 2017-054 第5页共7页(已含销售

5 层补交地价) ,缴纳地价后本项目获得土地使用权

50 年. 本项目计划出售部分预计可实现销售收入约 5.6 亿元,租赁部分预计未来年 均(含成熟期)可实现租赁收入 6.6 亿元;

年投资利润率 15.62%,税后财务内部 收益率 10.36%,税后静态投资回收期 14.31 年(含建设期),税后动态投资回收 期24.20 年(含建设期). 8. 可行性综合评价 本项目作为公司总部升级改造的重点建设项目, 获得了公司高度重视与更多 的资源投入. 公司根据宏观经济环境以及深圳市写字楼市场发展状况对项目作了 科学合理的规划设计、产品定位和目标客户定位,项目投资开发具有良好的市场 前景.通过对项目经济效益深入分析,项目内部收益率较高,项目未来可以取得 较高的投资收益.本项目楼宇建成后公司将主要以自持和出租的方式获取收益, 整体财务计划稳健可行、收益乐观.因此,本项目投资符合公司战略发展方向, 具有可行性.

三、 投资目的、存在的风险和对公司的影响 1. 投资目的 本项目是深科技产业转移、产业升级的战略选择,作为深圳市2017年城市更 新的重大项目,项目建设符合地区产业布局和政策,项目建成后,公司园区整体 建筑容积率将由目前的1.8提高到6,极大地提高了土地资源的利用率,不仅可满 足公司业务领域拓展和产业规模扩大的场地需求,优化研发、运营办公环境,有 效提升整体办公效率,同时公司将以彩田更新项目为载体,带动核心产业及上下 游产业聚集和协同效应,并对外打造高新科技类、研发类、金融类、专业服务类 等新兴产业和现代服务业集群,成为拉动公司及区域产业升级的重要经济体.预 计深科技城建成后,将有利于吸引更多的优质企业入驻于此,并有望为公司增加 收入来源,成为新的利润增长点. 2. 存在的风险 (1) 市场风险 在国家房地产调控政策日益收紧的严峻背景下,2017 年深圳楼市成交量下 滑, 市场观望气氛依然很浓, 开发商供给节奏放缓,

2017 年楼市总体供应量下滑. 未来 5-10 年,项目所在区域新增物业约

161 万平米,写字楼约 80-106 万平米,可 深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城(一期)建设投资公告 2017-054 第6页共7页能引发写字楼供给过剩的风险,区域在迎来商务办公市场黄金时期的同时,也导 致竞争的激烈. 公司在项目定位上强调差异化,充分发挥自身具备产业保留的优势,在功能 定位上,将与周边深业上城、万科等项目相辅相成,强化独特的商务格局、产业 生态体系和产业基础的有效结合,提升本项目的市场竞争力. (2) 资金风险 项目属于房地产开发业,本身具有投资金额大、建设周期长和不可移动性等 特点,强大的资金支持是项目顺利推进的重要保障. 本项目建设资金将通过公司自筹解决,为保障项目现金流处于安全、稳定、 可控状态,在项目前期,将通过充分的论证,制定合理的建设、经营目标,并采 取多项措施,保障项目顺利实施;

在项目推进中,严格控制投资,同时加强项目 内部管理,开源节流,使项目总体投资额维持在可控范围内;