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3 单元 10+11 层

1006、1113 号房屋与自扩建 房屋.包括商品房买卖合同范围内房屋、分摊土地使用权与自扩建房屋 及室内装修.估价对象位于第 10-11 层,为框架、混合结构,总建筑面 积为 297.88 O(其中商品房买卖合同范围内建筑面积 209.97 平方米, 自扩建房屋面积 87.91 平方米) ,设计用途为公寓;

土地使用权用途为商 服用地,土地使用权类型为国有出让.

2、估价对象权益状况 根据委托方提交的评估资料表明,至本次价值时点之日止,拟定估 价对象已办理房屋所有权登记,委托方提供了《商品房买卖合同》和《房9产分户图》复印件.相关权属信息状况如下: 房屋所有权登记状况一览表 根据估价人员现场勘查,《商品房买卖合同》所记载的房屋旁有一套 混合结构自扩建房屋, 经估价人员现场测绘计算得出其建筑面积为 87.89 平方米,具体房屋建筑物状况见下表: 自扩建房屋状况一览表 房屋所 有权人 合同编号 坐落 现状 用途 结构 建筑面积 (O) 苏玲、刘运华 / 恩施市舞阳坝街道办 事处金子坝村现代家 居城第 C 区2号楼

3 单元11 层 住宅 混合 87.91 根据委托方提供的《商品房买卖合同》记载,估价对象房地产已办 理了银行按揭手续.

3、估价对象利用状况 估价对象地处恩施市金桂大道,所处区域的基础设施状况已达 六通 (道路、上水、下水、电、天然气、通讯) ,由市政提供,宗地内 场地平整,宗地形状为四边形,对宗地利用无影响,宗地面积适中,对 土地利用较为有利,宗地地质抗震能力一般,地势平缓.地上附着物设 计用途为公寓,实际使用用途为住宅用房.上述房屋于

2014 年进行了室 内外装饰装修,保养维护状况较好. 房屋所 有权人 合同编号 坐落 规划 用途 结构 建筑面积 (O) 苏玲、刘运华 ES1305056 恩施市舞阳坝街道 办事处金子坝村现 代家居城第 C 区2 号楼3单元 10+11 层

1006、1113 号 公寓 框架 209.97

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(二)区域因素分析

1、宏观区位因素 (1)地理位置 恩施市地处鄂西山区中部,属云贵高原的东延部分;

地近四川盆地 边缘,处于我国地形第二阶梯末端.整个轮廓形似枫叶.地理坐标处北 纬29°50′至30°39′,东经 109°4′至109°58′,市域东西距 86.5 公里,南北长 90.2 公里,总面积

3967 平方公里,北临重庆奉节,南连 宣恩,西与利川、咸丰接壤,东与建始、鹤峰毗邻.西北部有巫山山脉 环绕边境;

东南部有武陵山脉余支沿东北方向横展全市;

中部为局部陷 落地区.总的地势是:西北、东南两翼高,中部低.山岭多西南--东北 方向, 河流与山脉走向大体一致. 土地总面积3967平方公里, 总人口77.19 万人,下辖

10 乡、3 镇、3 个城区街道办事处. 恩施市城区位于市域中部,清江河由北向南纵贯全城,城市建设依 山傍水,呈狭长带状分布,是湖北省九大历史文化名城之一,现城市建 设区

17 平方公里.城区常住人口 19.5 万人,流动人口平均

5 万人.舞 阳坝是恩施自治州人民政府驻地,又是商业中心;

土桥坝是文化区,有 湖北民院等学校;

六角亭为老城区,是日用工业品批发中心;

小渡船是 市人民政府驻地,是仅次于舞阳坝的繁华区域;

红庙经济技术开发区、 龙凤镇、旗峰坝、高拱桥已成为城市的组团. (2)自然环境 ①地势、地貌 恩施市地处由北部大巴山脉的南缘分支----巫山山脉,东南部和中