PDF《华夏幸福固安产业新城：》

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2 0 17.3% 15% The rate of urban population Source: Xinhua News Agency The rate of urban population with urban hukou 图1:中国城镇人口与户籍人口的增长率 来源:新华社

3 | 华夏幸福固安产业新城:政府与社会资本合作的新模式 尽管中央层面出台了这些支持性政策,但小城镇的市 政府往往缺乏进一步区域化发展的财政能力和企业关 系.根据中国统计局的资料,中国比较贫穷的省份, 例如贵州和海南,其政府债务与税收收入之比高达 200-500%. 2016年4月,在新一轮中央政府针对地方 政府的去杠杆化行动中,财政部禁止这些政府机构使 用卖地收入来偿还债务.这种限制也遏制了通过土地 抵押来融资的行为.与此同时,小城镇的政府大多在 吸引私人投资进入本地市场时四处碰壁.毕竟,公司 在寻找新址时考虑的不仅仅是税收减免政策,而更多 的是既能支持其商业活动也能吸引优秀人才的配套服 务. 总而言之,中国的地方公共部门一直急需制定 新的战略来克服其发展上的障碍. 在中国住宅和商业房地产领域,开发商都同样面临着 更多的监管和更动荡的市场.在过去的18个月中,北京,上海,广州和深圳的新建住宅价格上涨了30-50 %.今天主要城市的房地产价格已经比2012年上涨了 200-500%,新项目的土地成本也在水涨船高.此外, 地方政府已经开始实施新的住房配额来给房地产市场 降温.例如,截至2017年3月,北京市宣布,商业机 构购买的公寓在出售前必须至少持有三年.北京市 的政策也规定,夫妻在离婚后一年之内购房仍受到 一户一房 的限制.一些专家,如北京大学的教授金 李等认为 中国房地产黄金十年其实已经结束 .有 鉴于此,中国的房地产开发商一直在寻找新的商业模 式,许多房企也纷纷探索与公共部门合作的可能性. 政府与社会资本合作模式的演变与兴 起80年代以来,私营企业在中国基础设施建设中发挥 了重要作用.最值得注意的是,中国启动了一系列 BOT(建设C运营C移交)项目,以支持发电厂和水处 理厂的建设.这些项目最初都是外商投资,之后才开 始有国内企业参与.这类公私合营项目也存在较高的 风险,其中之一就是法律框架经常变化.例如,中国 表1: 城市建设中不同模式的角色和责任对比 传统发展模式 政府与私人资本合作(PPP) 发展模式 土地来源/所有权 开发商:支付保证金从拍卖中赢得土地;

施工进度很大程度 上取决于周边地区的开发情况 政府:出售土地获得一次性现金流 开发商:以较大优惠获得土地;

由于城市发展计划更加透明,更能 够掌控施工进度 政府:利用优惠的土地吸引私人投资以实现长期经济发展 融资 开发商:通过贷款为小型住宅项目的建设融资;

市场收取高 额利息以抵消监管风险 政府:通过借债发展当地基础设施建设 开发商:政府的支持消除了市场对于监管障碍的疑虑;

开发商能以 较低的利率获得贷款 政府:将发展的资金负担转移给私营部门,但仍保持了对城市发 展财政状况的较高控制 建设 政府:直接管理供应商和项目进度,给政府官员带来压力 开发商:拥有建设项目;