PDF《行业竞争加剧,中小企业面临发展路径选择》

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二、 专业性不强,导致中小企业抗风险能力低

1、企业存货少,获取土地能力低 目前一二线城市地价较高,中小型房企囊中羞涩拿丌到地,三四线城市楼市泡沫 很大,又丌敢拿地,导致中小企业近两年在土地储备方面有很大缺失,很多中小型房 企戒将面临缺乏土地储备,无法继续发展的结局.至2013 年一季度,万好万家、万 方地产存货分别为 4.03 亿元、2.02 亿元,天伦置业、ST 澄海更是自

2011 年4季度 开始便是零存货的状态.其中,万方地产坦承公司

2012 年度的房地产开发和土地一 级整理业务未实现收入,主营业务收入全部来自于一般商品贸易.根据万好万家

2012 年年报显示,公司房地产业务发展自

2010 年以来出现滞缓,2012 年度无新的项目开 发,未新增土地储备.鉴于上述市场环境及公司整体崧缘髡,2013 年公司将通过加 强存量项目开发、工程建设、产品销售等工作完成现有项目的开发工作,保持房产公 司工作的延续性, 适鸩酵顺龇康夭幸. 根据2008 年至2013 年企业存货分析, 包括万保招金在内的存货量前

10 的企业在存货上涨率及稳定性方面明显高于中小型 企业. 而在另一方面,今年以来各城市地王丌断被刷新,特别是北京、上海、南京、重 庆等一二线城市,地王项目也更多的被保利、万科、中海、恒大等大型房企戒国有企 业纳入怀中.如恒大地产在土地市场的表现颇为突出,恒大通过不政府合作开发的方 式首次入北京市场, 耗资 35.6 亿元, 一S斩获 37.54 万平方米商住地块. 反观业绩,

2013 年首

7 月恒大地产销售金额达到

527 亿元,这样的销售业绩在龙头企业中也名 列前茅,这也是为一向侧重二三线城市发展的恒大大胆军北京等一线城市提供了资 金保障.相比而言,在这样的企业实力对比之下,中小型企业只能更多的在二三线城 市谋求发展. 38% 0% 20% 40% 60% 80%

2008 2009

2010 2011

2012 大型房企存货增长率 中小型房企存货增长率 2008-2012年大型房企和中小型房企存货增长率对比

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2、资金压力大,融资渠道窄 在持续多年的地产调控施压下,房企的持续经营能力主要体现在其资金周转能力上. 相比于大型房企可以通过上市、基金、海外发债等方式融资,渠道丰富D融资成本比 较低,中小型企业融资难度可谓难上加难,2012 年全年仅有 9%的上市房企获取融资 超过

100 亿元.在金融体制丌完善、垄断没有完全打破的情况下,中小型房企的资金来 源主要依赖销售收入及银行贷款,而仅仅只靠银行根本无法满足中小企业的资金需求, 近年来兴起的信托等形式的民间借贷成本之高,个别房企融资成本甚至高达 30%,中 小型房企很难在这样的高息之下赚回融资成本.同,近期坊间传言房企再融资有望 开闸 ,新湖中宝、招商地产、宋都股份等上市企业相继发布了再融资方案,而中 小型企业从中获利有限.种种迹象表明,在未来的房地产行业里,资本将更加集中于 大型房企手中,中小型企业如无法改变这种现状,行业集中度将一步提升,中小房 企也将难以为继.

3、产品线混乱,复制能力低 丌仅融资能力S足轻重,产品线的管理也制约着房企是否能在未来的房地产市场 中占据一定的份额.从已经披露上半年业绩预告的

61 家上市房企中,2013 年上半年 净利润预减戒者预亏的上市房企涵盖首开股份、金融街、合肥城建、中航地产等,均 为中小型开发商.根据目前市场对房企的要求,高周转、快速去化才能够保证企业稳 健发展.大型开发商现在施工已经实现产业化,从拿地到销售丌到一年,而中小 房企可能需要一年半到两年的.如,今年