PDF《世茂房地产 0813.HK》

341 亿元,其中短期负债 占比约 27.5%.公司年底外币借贷占比较低,约36%.总借贷年融资

10 年成本约 6.1%,远 低于行业龙头华润置地及中海地产仅 3%左右的融资成本.另外,公司年底现金约

121 亿元,11 年计划支出建设费用、土地购置费用合计约

240 亿元,前六月销售回款约

143 亿元,预计下半年至少需要销售回款

69 亿才能满足年内计划支出及短期付息负债的偿还. 谭嘉萍, CFA 高级分析师 [email protected] +86 755-3311-0570 美国晨星 A 股投研报告 C世茂房地产 (0813.HK)

2 我公司对报告中信息的准确性,完整性或时效性不作任何保证. 本报告仅为提供信息之用. 并不对任何股票 提供买入或卖出的建议. 报告内容的版权归晨星公司所有.如非事先获得晨星公司书面授权,任何人不得对 报告内容进行任何形式的翻版、复制、刊登、发表或引用.如有意转载或引用, 请致电+86-755 -3311-0570 晨星护城河评级 我们认为世茂房地产尚未形成经济护城河.公司在房地产领域的竞争优势主要体现在:1. 优 秀的综合物业开发能力,有助于公司提升项目地段价值,获得较高毛利率.2. 业内领先的自 持物业规模,自持物业含金量高、出租率及单位租金收入高于可比同行,约13 亿的酒店经 营及自持物业租赁收入提供稳定现金流,且成长性较高.4. 土地储备成本价格低廉,约三分 之一为旅游商业项目,国内

30 个城市的广泛布局也奠定了公司丰厚的土地储备发展基础. 不过,经过房价近五六年的高速上涨、在宏观调控的严格管理下,我国房地产市场正逐步迈 向理性、成熟的阶段. 资本与土地 为王的故事难以延续.和部分具有实力雄厚大股东支 持及优质项目储备的房企相似,世茂房地产资产损益表的盈利能力领先但周转率较低.公司

06 年上市后过去四年 ROE 在2%至13.6%之间,ROA 在1%至6%之间.我们计算的 ROIC 投入资本回报率最近三年仅在 4.3%至11%之间,具有较大改善空间. 晨星估值: 依据晨星的内在价值贴现模型,世茂房地产每股内在价值估算为 11.5 港元.内在价值隐含的 估值水平较低,相当于

11 年7倍PE 及1.4 倍PB,由于公司位于二三线市场项目较多,且 融资能力较弱,我们认为世茂合理的估值水平应低于我们所覆盖的华润置地及中国海外.我 们预测公司在未来

3 年年营业收入年均增速在 22%左右.公司近期业绩锁定度一般,11 年 前六月销售金额同比增长 26%至143 亿元,加上上年末

119 亿元预收款合计已锁定

10 年结 算收入的 128%.公司预计

11 年销售金额达

360 亿元,今年在售项目

34 个,可售面积达

558 万平米,隐含去化率目标 65%.在一线城市供应占比下降、二三线城市房价增速放缓且 借贷成本上升的预期下,我们预计公司未来结算毛利率或小幅下降.营业利润率在未来三年 将自

10 年43%下降至 33%左右,归属于股东的净利润率降至 16%左右. 公司概况 世茂房地产为中国大型房地产发展商,项目包括发展住宅物业、零售物业、办公楼和酒店. 公司业务重点为在中国大绿经济发达或极具发展潜力的城市发展大型及高质的综合房地产项 目.公司于

2006 年在香港联交所主板上市.公司董事会主席及创始人许荣茂持有约 59.81% 的股份.世茂房地产同时持有上海上市公司世茂股份约 64%的股权.世茂股份是中国大陆最 大的商业房地产上市企业之一.世茂旗下优质住宅、商旅办公及高端酒店 三架马车 稳健 组合的战略布局初步成型.2010 年公司营业收入