PDF《香港法律改革委员会》

在任何社会,购买物业可能是每个人最重要的投资.香港物业价格高踞全球前茅之列,因此这是很有可能的.在香港购买一个楼孙单位,买家要负上沉重的经济包袱,在大多数情况下,需要承担长达10 年至20 年的按揭还款.2. 近年本港物业价格偿还按揭贷款,而婊肪车卣旗1994 年6月发表的 土地供应及物业价格专责小组报告书 ,在1990 年至1993 年年底期间,按揭贷款均每月还款额与家庭入息中位数的比例(或称 负担能力指数 )显著上升,由1990 年约为75 点,升至1994 年年底90 点左右.1负担能力指数上升,表示香港一般家庭要动用比以前较大部分的收入作按揭还款.3. 虽然有关物业的交易对一般人来说是件很重要的事情,但在香港买楼的人很多时未能获得准确及充足的售楼资料,这问题尤以购买未落成楼孙单位最严重.楼花买家在购买单位时并无机会看到现成楼孙单位,主要的发展商通常会设置示单位,但发展计划规模小的发展商却很少甚至没有提供示单位.4. 推售楼花的资料不足或有误导成分,这 问题是多方面的. 例如,建筑面积并无一个标准的定义,不同发展商遂把不同部分的公用地方计算在建筑面积之内,售楼刊物亦通常不载述实用面积,因此有数次出现住孛单位的真正面积远小於售楼刊物所显示的面积的情况.报章近日有报导称,有一批 缩水 住孛单位不久会在市面出售,其中有些单位的面积小於100 方.在这些住孛单位之中,有些单位的洗手间面积只有1米乘1米.2此外,售楼说明书的面图提供的资料通常不足甚至错误,导致购楼者对所购楼孙单位一知半解,而楼孙装置和装饰的说明,以及位置图和设计蓝图的制作亦很粗略,有时更会误导他人.1见1994 年6月规划环境地政科发表的 土地供应及物业价格专责小组报告书 第2.4 段 及附件 B.

2 见1994 年10 月18 日南华早报及东快讯.

2 5. 许多售楼说明书甚至不注明一个确实的完成日期,亦经常有延误交楼的投诉.售楼刊物通常不述及财务孜排、转名费用和收楼时要缴付的附加费,购楼者因此不能就物业交易作出适当预算.公契是订明多层搂孙管理事宜的重要文件,但售楼刊物未必载述公契条款以便购楼者知悉;

公契条款亦未必翻译成中文让大多数只谙中文的购楼者明t.此外,售楼刊物有时并无载明地契条款,以致有投诉谓市民被误导买了商业或工厂单位,以为可作住孛使用.6. 上述o是在香港购买未落成楼孙单位的人遇到种种困难的一部分.鉴於购买楼孙单位的经济负担大,我们认为购楼者应获得充足而准确的售楼资料,尽管这会加重发展商的成本及对其引致不便.研研究究围围7. 法律改革委员会於1992 年6月由当时的署理律政司及署理首席大法官授命研究以下事项: 当局就售楼资料或说明内容不足或有误导成分制定法律保障有意购买和已购买未落成住孛物业( 俗称住孛楼花)的 人士,这些法律需否更改?如需要的话,又应如何更改? 小小组组委委员员会会的的成成员员8.

1992 年11 月,法律改革委员会委任一个由罗德立教授担任主席的小组委员会,以研究上述事项及向法律改革委员会作出改革建议.小组委员会的成员为:罗德立教授(主席)香港城市大学法律学院院长律师宝礼先生地政总署首席律师张少卿女士(任期由1993 年1月5日至12 月1日)布政司署规划环境地政科首席助理规划环境地政司(地政)余若薇女士御用大律师3李景煜壬罹臁⒗谆劳ソㄖκ挛袼紫镶啡肆罕θ傧壬(任期至1992 年11月30日)布政司署规划环境地政科副规划环境地政司(地政及规划)文礼信先生怡和有限公司常务董事司空北骥先生香港大学法律学院讲师律师萧伟全先生(任期由1993 年11 月19 日起)布政司署规划环境地政科首席助理规划环境地政司(房屋政策)邬满海先生房屋署高级助理署长9. 小组委员会秘书由高级检察官梁满强先生出任.会会议议10. 小组委员会於1992 年12 月11 日召开第一次会议,直至1994 年9月23 日为止,共召开22 次会议.谘谘询询意意见见11. 小组委员会於1994 年4月11 日以出版谘询文件形式发表中期报告( 下称 谘询文件 ). 该谘询文件载有小组委员会关於香港住孛楼花售楼说明的中期建议.传阅谘询文件的目的是邀请地产发展商、地产代理商、律师、市民和其他有关人士,就此课题及中期建议发表意见.12. 谘询文件的谘询期於1994 年6月30 日结束.曾发表意见的人士及团体的名单现载於附件IV. 小组委员会已考虑过所有意见,并对中期建议作出一些修订.小组委员会作出最后建议时,尽量衡有利益冲突的各方的意见,但其最终目的仍是保障消费者.虽然本报告书只集中讨论部分意见,但小组委员会已就所有意见作出适当及详细的考虑.4研研讨讨围围13. 由於小组委员会的研究围局限於未落成的住孛物业,所以他们的研究并未旁及工商业楼孙及在发售时已落成的住孛楼孙.14. 然而,同时包括住孛及商业单位的楼孙在香港是颇普遍的,因此小组委员会亦有研究这些楼孙的楼花,但o针对当中的住孛部分.15. 住孛楼花的主要售楼说明是透过派发售楼说明书及价目表提供的,因此小组委员会曾考虑需否改良售楼书和价目表的质素和可靠性,以便为买家提供更佳的保障;