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(一)2014 年项目投资计划公布后建设进度迟缓的原因

2014 年,申请人项目投资计划公布后,建设进度迟缓,主要系所在地块拆 迁时间较久,致使相关土地出让手续办理相应延后,项目建设推迟.2017 年12 月4日,申请人以挂牌方式竞得梦时代广场募投项目用地.2018 年9月28 日, 申请人与国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号: WH-2018-B090),约定国土资源局将位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处 A 地块、面积为 93,719.80 平方米的土地转让予申请人.2018 年10 月12 日,申请人 取得 A 地块的不动产权证书.

(二)此次募投项目投资总额调整的合理性 投资总额由 84.25 亿元调整至 119.95 亿元, 调整主要系以下四个方面变更所 致:

1、建筑工程费用增加 17.29 亿元,主要来自以下两个方面: (1)建筑面积的增加:建筑面积增加 21.74 万平方米,主要系综合考虑商 业环境变化、顾客需求变化、各功能区结构调整、工程建设实际需要等因素,对 原方案进行调整,增加地下楼层的层数、滑雪场等体验项目的面积、商业部分建 筑面积、 设备夹层面积等, 包括新增地下四层 8.66 万平方米;

新增设备夹层 3.38 万平方米;

新增屋面层 0.38 万平方米;

因占地面积增加 0.56 万平方米,导致地 1-1-6 上地下原有楼层建筑面积增加 10.48 万平方米;

因取消之前规划的海洋世界等主 题乐园,减少乐园建筑面积 1.16 万平方米. (2)建筑单位造价的上升:由于近几年原材料及人工等成本的上涨,本次 募投项目单位建筑造价较过去几年亦有所上涨, 另由于两大乐园内分别设置动力 游乐设施及滑雪场,结构设计的荷载较普通商业建筑荷载标准值高,梁截面板厚 及相应配筋值均会增大,导致投资成本增加.本次梦时代广场项目单位造价约 6,000 元/平米, 剔除主题乐园、 冰雪乐园二次结构及包装, 约为 5,500 元/平方米, 而此前建设的类似项目的单位造价约为 4,000 元/平方米.

2、乐园项目(包括冰雪乐园、室内主题乐园等)的投资估算在原方案的 6.4 亿元基础上增加 7.46 亿元,主要系因本次募投制定可研时间较前次制定可研时 间已间隔

4 年有余,前次测算已不符合市场情况,因此进行相应调整.其中,主 题乐园因约

30 米高的高空间结构超限额设计,导致费用增加,冰雪乐园屋面为 网架金属屋面板,较之前的钢筋混凝土屋面的相关费用增加.

3、土地费用增加 7.23 亿元,主要系前次制定可研报告时尚未取得土地使用 权,公司综合市场等因素,重新估算了土地费用.后因政府房屋拆迁较约定时间 滞后超过

2 年,所在地块的市场价与前次可研的估算价格有所差异,因此进行相 应调整.

4、不可预见费用及设施设备费用增加 3.72 亿元,主要系因本次募投制定可 研时间较前次制定可研时间已间隔

4 年有余, 前次可研中估算的相关设施设备费 用已不符合目前的实际情况,因此视具体情况调增设施设备费用. 上述募投项目投资总额调整事项已于

2018 年4月27 日经公司第八届第五次 董事会审议通过,并于

2018 年6月28 日经公司

2017 年度股东大会审议通过. 综上所述,因前期募投项目论证时间较早,考虑到商业环境、顾客需求的变 化、建筑工程实际需要以及资金的时间成本,相关规划有所调整,增加了楼层及 面积,土地及建设相关成本费用上升.因此,此次募投项目投资总额调整具有一 定的合理性.