PDF《武汉武商集团股份有限公司》

2 19,650.22 汇嘉时代(603101.SH) 库尔勒新区购物中心 1.5 68,240.25 国芳集团(601086.SH) 国芳乐活汇项目

2 68,214.35 华联股份(000882.SZ) 太原胜利购物中心、青岛黄岛 缤纷港购物中心 3.5 215,813.92 平均值 2.3 注1:以上为

2016 年以来,零售企业将建设购物中心作为首发或再融资等募投项目的 具体情况(除王府井再融资项目外,王府井并未披露募投项目建设周期) 注2:根据华联股份公告,华联股份的募投项目太原胜利购物中心于

2013 年11 月开始 施工,预计

2016 年底或

2017 年第一季度竣工,青岛黄岛缤纷港购物中心于

2014 年8月开 始施工,预计于

2018 年10 月竣工开业,平均建设期约为 3.5 年 由上表可见,由于购物中心的平均建设周期约为 2-3 年,加之本次募投项目 系以百货店、大卖场作为龙头商店,配有专业店、专卖店,有购物、休闲、娱乐、 餐饮等项目的综合购物中心,规模相比上述购物中心项目较大,业态相比上述购 物中心项目较为复杂,因此,项目建设周期预计为

3 年,具有一定的合理性.

三、结合募投项目综合体定位、周边配套、所在商圈竞争性项目情况、所在 区域经济状况、 电商等新兴渠道对实体门店业务影响等分析项目建设的必要性及 可行性,说明募投项目的实施是否具有较大的商业风险

(一)项目定位

1、项目整体定位:本次募投项目梦时代项目投资119.95亿元,面积81.67万 平方米,定位为以高端购物中心为主打、文化休闲为核心,集聚奢侈品零售、娱 乐体验、 生活时尚、 文化艺术、 健康生活及餐饮美食于一体的城市大型购物中心.

2、项目定位:涵盖商场、冰雪乐园、室内主题乐园等主要项目. 1-1-10

3、消费者定位:以区域高校、高新企业、高薪白领人群为主要消费对象.

4、功能定位:集奢侈品零售、娱乐体验、生活时尚、文化艺术、健康生活 及餐饮美食于一体.

5、商品定位:以高档商品为主,中、低档商品为辅. 根据联商网数据中心统计,2017年商业建筑面积(剔除停车场及办公楼)在25万平方米以上的巨型购物中心达17个,占2017年全部开业购物中心数量的 5.3%,包括34万平方米的北京世界之花假日广场、36万平方米的深圳壹方城、40 万平方米的杭州新天地中心、35万平方米的重庆新光天地、50万平方米的南京金 鹰世界及扬州金鹰新城市中心等. 在新零售的背景下,申请人为强化多业态的布局、降低单位营运成本,建立 巨型购物中心,打造 华中MALL城 ,形成区域差异化、多样化发展的现代服 务业聚集区,打造零售新地标.

(二)项目商圈(周边配套、所在商圈竞争性项目)分析 武汉市商圈较为分散,仅汉口地区申请人的武广商圈较为集中,是商业贸易 的龙头,众多商场云集,且业态互补,品质多样,服务群体多样,商业氛围浓厚, 广泛吸引了武汉各地的顾客.武昌地区虽有中南商圈、街道口商圈、徐东商圈、 光谷商圈,但各商圈大型商场停留在传统百货业态,且经营范围同质化严重,经 营定位多为中、低端,无法全方位满足各层次消费者的需求,销售情况与汉口地 区仍有较大差距. 武珞路从中南路口至珞瑜路,是武汉江南地区的中心商业地带,该路段以中 商广场为起点,至光谷广场为终点,其代表商场有中商广场、亚贸广场、新世界 武昌店、群光广场、鲁巷广场、光谷广场等,是武汉市武昌、洪山、江夏城区及 鄂州、黄石居民的休闲、娱乐、购物中心.但由于各商场经营范围同质化严重, 经营定位不高,无法满足各阶层居民的物质、精神和文化需求,相当一部分消费 者会选择到汉口消费、娱乐,也无法有效吸引周边乃至外省顾客来此消费.百度 地图热力分布图显示,作为武汉市常住人口第