PDF《方正证券研究中心晨报》

9 个,总建筑面积

103 万平方米,按计划推进的在建项目

5 个,建筑面积

30 万平方米, 其中地上建筑面积

26 万平方米,另外尚有数个项目正在抓紧进行前期审批工作.未来几年,公司持有物 业将大幅增加,将逐渐改变公司单一的土地批租收益来源模式,实现业务的正真转型.

4、公司物业类型多样,多在黄金地段,非常具有商业价值.公司物业分为办公物业、研发楼、商业 物业、会展物业、酒店.办公物业主要是甲级写字楼,目前的首个代表是渣打银行大厦,已实现满租,物 业面积为 5.8 万平米,公司计划未来五年内,将有近

15 万平方米办公物业相继落成,计划十年内持有办 公物业达到近

80 万平方米.研发楼主要是陆家嘴软件园,位于浦东新区的中心位置,物业面积为 14.19 万平方米.商业物业主要是为陆家嘴金融贸易区配套服务的功能性产品,物业面积已有 5.4 万平方米.会 展物业主要是上海新国际博览中心,目前已建成

11 个展馆、1 个入口大厅,室内展览面积 12.65 万平方 米,室外展览面积

10 万平方米,是上海地区最大的展馆.

5、 公司开始实施跨地域经营战略. 公司在天津的投资项目天津虹桥国际社区陆家嘴河滨公寓 (一期) 工程

2008 年实现开工,总建筑面积达到

10 万平方米,这是公司首个跨地域开发的项目,实现了公司开发 地域的新突破. ? 研究源于数据?研究创造价值? 方正证券研究中心晨报

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6、 资金充裕, 多年保持零贷款记录. 公司账上拥有货币资金

24 亿元, 公司已多年保持零贷款的记录,

2008 年的资产负债率仅为 47.28%, 其中预收账款为 44.6 亿元, 主要是预收土地款, 其他应付款

31 亿元, 主要是预提土地开发成本.公司未来几年将大力开发出租物业,而出租物业的特征是一次性开发投入大, 收益回报期较长,从而导致公司对资金的需求量较大,但由于零贷款记录和较低的负债率,将给公司负债 融资留下了巨大的空间.

7、给予公司 中性 评级.公司的土地批租收入依然占比较大,而且何时能够结算的不确定性很大, 出租物业收入虽然能够稳步增长,但实现完全转型仍需要时间,虽然我们看好公司未来的发展,但目前估 值已较高,给予 中性 评级. (房地产行业分析师 周伟)

2009 年将面临业绩增长瓶颈――中华企业(600675)2008 年报点评 事件:公司

3 月10 日公布年报,实现营业收入

36 亿元,比上年增长 33.93%,实现利润总额

7 亿元, 比上年减少 42.39%,实现归属于上市公司股东的净利润 4.64 亿元,较上年减少 19.31%,扣除非经常性损 益后净利润为 3.5 亿元,比上年增长 4.44%. 点评:

1、收入大幅增长,毛利率下降和非经常性收益减少导致净利润下降.报告期内,公司收入主要来源 于上海本地,收入增长主要由于商品房销售和租金收入的增长,报告期实现商品房销售收入为

34 亿元、 房屋租赁收入 1.15 亿元,较上年分别增长 36.48%和42.21%.利润总额和净利润减少的原因,一是在于商 品房销售毛利率由

2007 年的 41.82%下降为 23.32%,二是在于

2007 年公司出售了

7 家法人股股票,获得 收益 2.18 亿元,2008 年此项收益仅为 0.25 亿元,剔出该因素报告期归属于母公司所有者权益净利润同 比增加 22.9%.

2、销售情况良好,2009 年很难实现大幅增长.报告期内,公司项目预、销售情况良好,实现预、销 售面积