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2018 年,地方政府对房 地产销售节奏与价格的干预以及非传统融资渠道严监管背景下, 房地产行业面 临的资金链风险或将显著加大. 部分中小型开发商以及前期高价储备土地量较 大的大型开发商,其信用风险暴露可能性明显上升. 房地产是我国经济支柱产业之一.在工业化、城镇化、居民收入增长、消 费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下,2000 年以来行业整体发展速度 快.2004-2016 年,我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元升至 10.26 万 亿元;

住宅年完成投资额从 0.88 万亿元升至 6.87 万亿元.2017 年度我国房地 产行业完成投资额为 10.98 万亿元,较上年同期增长 7.00%;

住宅年完成投资 额为 7.51 万亿元,较上年同期增长 9.40%,增速较上年同期放缓.根据国家统 计局数据显示,2017 年度我国人口城镇化率为 58.52%,较上年提升了 1.17 个 百分点,未来仍有较大的发展空间.

6 新世纪评级 Brilliance Ratings 2006-2017 年度房地产投资情况(单位:亿元) 资料来源:Wind 资讯及国家统计局 2017年我国商品房新房销售面积为16.94亿平方米, 累计同比增长7.70%, 较上年同期涨幅收窄 14.80 个百分点;

其中住宅销售面积为 14.48 亿平方米, 累计同比增长 5.30%,较上年同期收窄 17.10 个百分点.值得关注的是,2016 年9月开始,我国多个热点城市陆续加大限贷、限购、限价力度以抑制楼市过 热,政策调控效果已明显显现.根据 CREIS 中指数据的资料显示,2017 年度 楼市总体成交量较

2016 年下降 16.17%,其中一线城市下降幅度达 37%,成交 规模降到

2011 年以来同期新低. 2006-2017 年前三季度我国主要类型商品房的销售面积(单位:万平方米) 资料来源:Wind 资讯

2017 年度,各地政府调控政策持续收紧,多城市楼市政策密集出台且不断 升级.此前调控力度较弱的二线城市相应加码,多城市在限购、限贷之后采取 限售 模式且范围不断扩大.此外,自

930 调控 以来,三四线城市承接 市场外溢需求,再加上城市棚改力度大,需求集中释放,房价上涨明显,此次 调控也向中心城市周边的热点三四线城市蔓延, 且主要集中于东部沿海城市群. 随着相关政策的持续推进,国内主要热点城市商品房成交面积显著减少,调控 效果显现.2017 年4月,住房城乡建设部及国土资源部下发的《关于加强近期 住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》 (建房[2017]80 号) 明确, 建立健 全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场;

在租赁住房供需矛盾突出 的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点.总体而言,我国 房地产市场在深化调控的同时,不断发展住房租赁市场、推进长效机制,有利 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 120,000.00 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 房地产开发投资完成额 住宅开发投资完成额 房地产开发投资完成额累计同比(右轴) 住宅开发投资完成额累计同比(右轴) 0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 120,000.00 140,000.00 160,000.00 180,000.00 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 住宅 办公楼 商业营业用房

7 新世纪评级 Brilliance Ratings 于未来房地产市场的平稳运行.但同时也需关注到,导致目前房价高企与风险 过度积聚的根源在于市场资金供给过剩,以及财政分配体制,持续的政策干预 能否带来房地产市场真正的平稳运行,尚待观察. 自2016 年下半年开始,房企融资渠道陆续受限,银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧.在融资渠道收紧的同时,房企偿债高峰期的到来也加剧 了其资金压力.根据 Wind 数据显示,2018 及2019 年为房企公司债券集中兑 付高峰期,考虑回售后需要兑付规模分别为 5,001 亿元和 6,350 亿元,结合流 动性收紧和市场交易下滑的预期,房企资金链压力凸显. 预计