PDF《论住宅合作社制度的重新激活1》

social security housing;

construction land use rights;

allocation of land 住宅合作社是由社会中低收入阶层自愿组成,以建造合作住宅改善社员居住条件为目 的,具自救性和互助性的公益性合作社组织.在西方发达国家住宅合作社历史悠久,是公共 住房体系中的重要组成部分. 住宅合作社在我国曾有过短暂繁荣, 但随着住宅产业市场化以 及社会保障性住房政策转向, 合作住宅用地空间逐渐被挤占, 住宅合作社生存发展陷入困境. 与此同时,商品住宅价格不断上涨,社会保障性住房无法保证充分供给且分配存在弊端,大 中城市住房贵、买房难成为严峻的民生问题.在新时代背景下,重新审视合作住宅定位,激 活住宅合作社制度, 对回应人民群众对美好生活的向往、 保障住有所居有着十分现实的意义.

1 住宅合作社的性质、功能及用地 合作社 是舶来词汇,英文 cooperative 的前缀 co 和德文 Genossenschaft 的词根 Genoss ,均有 联合、共享 的意思.国际合作社联盟(ICA)在《国际合作社联 盟章程》

第二章第

5 条中定义 力图通过一个互助性企业,实现改善其会员的经济和社会状 况 的 任何个人和社会团体组成的协会 可以称之为合作社组织,这个定义同样强调了合 作社的联合性和共享性.我国《农民专业合作社法》第2条第

1 款则将农民专业合作社定义 为 自愿联合、民主管理的互助性经济组织 .从词源、国际通识和国内立法多角度考察, 合作社最基本的属性是其存在运作基于成员自愿的联合性. 由于历史上农业合作社和供销合 作社等合作社组织运作和改革所遭遇的挫折,改革开放以来合作社常被视为计划经济的遗 留, 是缺乏生机的落后组织形式. 然而在市场经济发达国家合作社一直作为重要的市场主体 在社会经济生活中扮演重要角色,可以说合作社是弥补市场发展不平衡缺陷的一种有效机 制,是市场经济中的弱者联合. 1.1 住宅合作社的性质

1992 年2月14 日原国务院住房制度改革领导小组、建设部、税务总局共同颁布《城镇 住宅合作社管理暂行办法》 , 这是迄今为止仅有的调整住宅合作社的全国性规范性法律文件. 该办法第

3 条对住宅合作社进行如下定义: 本办法所称住宅合作社,是指经市(县)人民 政府房地产行政主管部门批准,由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以盈 引用信息:原载于《中国国土资源经济》2018 年第

11 期32-37 页3利为目的公益性合作经济组织,具有法人资格. 《民法总则》

第三章

第四节第九十六条规 定: 本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层 群众性自治组织法人,为特别法人. 第一百条规定: 城镇农村的合作经济组织依法取得 法人资格.法律、行政法规对城镇农村的合作经济组织有规定的,依照其规定. 《民法总 则》的颁布明确了住宅合作社的法人地位,有关住宅合作社民事主体性质的争论尘埃落定. 由于住宅合作社是住房市场中弱者的联合, 具有非营利性和自助性的特点, 在制度安排上将 其定位为有限责任的法人从而避免市场经验和经济实力较弱的社员面临无限责任的风险, 符 合国家设立住宅合作社制度的初衷,此种立法例值得肯定.从主体性质、运行机制、制度目 标角度分别审视,住宅合作社的主要特征表现为:一是有限责任,住宅合作社是具备民事权 利能力和民事行为能力的法人,对外以其全部财产独立承担民事责任.二是民主运作,住宅 合作社依据章程实行民主管理和民主监督,通过互助合作、一人一票等具体机制实现.三是 自救互助,由中低收入城镇居民组成,联合力量解决住房问题,与近年流行的 众筹 有异 曲同工之处.根据发起人、成员构成等差异,有研究者将住宅合作社分为 由政府或政府部 门出面组织的住宅合作社、 由社团组织出面组织的住宅合作社、 企业单位牵头组织的住宅合 作社 ,还有的分为 社会型、系统型、单位型和危房型 四种类型,事实上这些差异直接 影响住宅合作社获取生存发展所需资源的能力. 1.2 住宅合作社的功能 早在上世纪美国社会学家惠顿(W.C.Wheaton)就在《发展中国家的住房政策》一文中指 出,当今世界许多国家要解决城市低收入者的住房每年投资须占国民生产总值的 15%~30%, 但各国实际用于投入住宅建设的资金一般只能在占国民生产总值的 6%~8%的水准上, 并且政 府财政投资也只是其中的一部分,单靠国家财政解决居民住房问题是办不到的.2017 年末 我国全国本外币存款余额 169.27 万亿元