PDF《论住宅合作社制度的重新激活1》

2 ,住宅合作社为利用居民储蓄改善居民住宅条件提 供了平台, 有观点认为合作住宅是商品房、 社会保障性住房之外住宅供给的 第三条道路 . 合作住宅不同于政府主导的社会性保障住房, 其由民间自发合作开发建设, 在功能上体现如 下特点:一是能够实现高效的住宅供应.人对自身事务往往最为关注,社员作为直接受益主 体对合作住宅建设必然倾尽全力. 合作社运行贯彻民主精神, 合作住宅开发有条件最大程度 反映社员意志、满足社员需要,出现代理人机会主义的概率较小.二是能够对政府主导的社 会保障性住房提供有益补充.住宅合作社属于小范围人合性组织,仅能解决特定、局部人群 的住房困难, 难以形成规模化的住宅供应, 建立覆盖全民的社会保障性住房体系仍需政府主

2 中国人民银行.2017 年金融统计数据报告 http://news.cssn.cn/jjx/jjx_gdxw/201801/t20180112_3813982.shtml.

4 导统筹.三是能够促进国家治理能力和治理体系现代化

3 .住宅合作社是国家垄断社会保障 性住房的例外, 是对冲和平衡市场化的商品住房的制度安排, 体现了国家在制定住宅政策时 协调各方利益的出发点. 此外, 住宅合作社依托的民主化运行机制以及高效供给适宜住宅的 功能本身就是国家作出住宅合作社制度安排的产物, 能够实现国家治理现代化进程中公权力 推动民主和追求效率的目标. 1.3 住宅合作社的用地 土地是人类生存的必要物质条件, 人们利用土地的承载功能来获得适足或充分住房的权 利被称为住宅权(the right to adequate housing) ,住宅为公民在费用上负担得起、是可 获得的或可实现的并且对住宅的占有得到法律保障是住宅权的应有之义. 然而土地蕴含的价 值量巨大, 是建造住宅的主要成本, 以何种方式和对价取得土地直接影响公民获得住宅的可 能性. 学者以保障性和公益性为标准将建设用地使用权划分为保障性建设用地使用权、 公益 性建设用地使用权和经营性建设用地使用权, 划拨作为无偿取得建设用地使用权的方式最能 够体现土地对住宅权的保障性质. 《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定住宅合作社成员为 中低收入并愿意改善居住条件 的家庭,以 解决城镇居民住房困难,改善居住条件 为 目标,是 不以营利为目的的公益性合作经济组织 .规章制定部门在《关于印发》中进一步指出: 组织住宅合作社,合作建房,是一项有重大 意义的改革 充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则 .通过上述规定 可以看出住宅合作社用地具有显著的保障性建设用地使用权特点. 遵循保障性建设用地应当 划拨供给的逻辑, 《城镇住宅合作社管理暂行办法》明确 土地管理部门要及时划拨建设用 地 用以建造合作住宅.

2 住宅合作社发展现状及面临的障碍因素分析 住宅合作社一度呈蓬勃发展之势有其特定历史背景.《城镇住宅合作社管理暂行办法》 颁布的

1992 年邓小平发表南巡讲话, 党的十四大确立了社会主义市场经济体制的改革目标, 私营经济发展获得了前所未有的宽松政治环境, 国民经济和国家事务各个方面均出现对举国 体制和计划经济的强烈反弹. 然而同年海南房地产泡沫破裂又使决策层对依靠市场解决住房 问题产生疑虑, 在否定了政府包办和放任市场两个极端后, 住宅合作社为在住房政策路线上 陷入两难的决策层提供了一种折中方案,可谓生逢其时.具言之,住宅合作社一方面肯定群 众自治带有鲜明的 私 的色彩,另一方面相关行政许可、划拨供地仍渗透政府管控和计划 故在简政放权上亦不过度. 或者决策层认为住宅合作社已完成过渡时期使命, 社会保障性住 房逐渐回复为政府主导,自1998 年起经济适用房、廉租住房等制度先后推行.在经过 黄3时任中共中央编译局副局长俞可平教授认为,国家治理体系包括规范行政行为、市场行为和社会行为的 一系列制度和程序,衡量国家治理体系是否现代化至少须满足公权力运行制度化和规范化、民主化、法治、 效率、协调五个标准. 引用信息:原载于《中国国土资源经济》2018 年第