PDF《停车位的产 权归属及相关问题》

总26卷 第 4期 西南 民族大学学报 ・人 文社科版 V o

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0 0 5年 4月 J o u r na l o f S o u t h w e s t U n i v e r s i t y f o r N a t i o n a l i t i e s .Hu ma n i t i e s&

S o c i a l S c i e n c e s A p r .

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0 5 论商品房 住 宅小 区停车位 的产 权归属及 相关 问题 邓光达 钟声(深圳市工商局, 广东 深圳

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0 1 ) 摘要 : 近年来, 商品房住宅小区停车位 ( 场) 的产权归属颇具争议, 不断衍生出各种 问题.文章在现行法律 制度 框架之 下, 分析和研究有关房地产权法律制度的特征 、 商品房住宅小区停车位的存在形式、 商品房住 宅小区土地使 用权的取得 与房地产权 的产权登记等过程, 从所有权( 物权) 法和债权法两个角度 , 分析土地使 用权与上盖建筑物 、 附属物之间的法律 关系, 计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使 用权之间的法律 关系, 运用逻辑推理的方法 , 探讨和研究商品房住 宅小区停车住房地产权的归属, 提 出了3点完善的建议. 关键词:产权 归属 ;

停 车位 ;

问题 中图分类号 : F

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3 文献标识码: A 文章编号:

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4 商 品房住 宅小 区停 车位 的产权 , 是 指其 房地产 权 .房地产权包 含土 地使 用权 和建筑 物、附着物所 有权两方 面的财 产权利 . 对 于商 品房 住宅 小 区停车 位产权 归属的认 识,现行有以下几种通说: 一是合同确定论 .住宅小区 停车位 的产权 由房 地产开发商与买方 置业者在房 地 产买卖合同中约定 , 依合同约定确定其产权归属. 二是推定归属论.当房地产开发商与买方置业者在 房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约 定 不明时 , 推定小 区停 车位的产 权属 于买 方 置业者 共有,或由房地产 开发 商所 有.三是 销售 成本 收益 归属论 .当房地产 开发商未将小 区停车位建设成本 及利润计人其计划 的房屋销售收益时 , 小区停车位 的产权 属于房地产开 发商 , 反之 , 其产权属于买方 置 业者共 有 .四是登记凭证确权 论.商品房住宅小 区 停车位的产权依买卖合 同约定 , 经房地产登记机关 登记 确权 , 由房地 产权 证持 有者 所有 ;

否则 , 其 产权 处于不明状态.本人认为, 上述的登记凭证确权论 相对恰当, 登记凭证确权论 中的 商品房住 宅小 区 停车位的产权 , 依买卖合 同约定 , 经房地产权登记机 关登记确权 , 由房地 产 权证 持 者所 有 的认识 是正确的.但是, 登记凭证确权论中 否则 , 其产权处于 不 明状态 的认 识有失偏 颇,其忽视了我 国 现行 房 地产登 记制度的现 实和 缺陷 , 以致 认识 上 出现 以偏 概全 的状况 . 以上所述 的四种不 同认识 均不能全 面、恰当、准确地 解答 有关商品房住宅小 区停 车位产权 归属的问 题.

一、现行 法律 制度框 架下 . 房地产 权 的法律 规定 和特征 在现行法律 、 行政法规、 地方性法规、 规章和规 范性文件中, 有关房地产的法律规范构成 了现行的 房地产法律制度.房地产的法律制度涵盖了土地使 用权 、 房 屋所有权 、 房地 产 开发 和转 让、房地 产 行政 管理 五大方 面的内容. 根据《 中华人 民共 和 国城市 房地产管理 法》第三十 一条 、 第 四十一条 、 第 四十八条 、 第五十 九条 、 第 六十条 、 第六十二条的规定 , 《 中华人民共和国城镇 国有土地使用权 出让和转让暂行条例》 第 二十三 条、 第二十 四条 、 第二 十五条规定 , 建设部公 布的 《 城市房屋产权产籍暂行管理办法》 第三条规定和 《 城市房屋权属登记管理办法》 第五条、 第三十一条 规定 , 《 深圳经济特区房地产转让条例》 第五条的规 定, 《 深圳经济特区房地产登记条例》 第二条、 第三 条第二款规定 ,