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05 美联集团有限公司 管理层讨论及分析 (续) 业务回顾 (续) 稳健扩充 力保优势 面对行业竞争环境剧烈,上半年本集团本地业务网络稳步增长,分行数目增加超过一成,本集团相信适度增加憧梢园镏 本地业务进一步巩固市场地位.另一方面,数允,地产代理监管局发出的持牌商m牌照数目在去年急增后增长明显放 缓,估计中小型代理行受到去年政府实施额外印花税等措施影响.不过,值得一提的是,无论商m总数及持牌人数在今年六 月同创新高,反映行业竞争仍然激烈.本集团之内地业务於今年上半年的业绩未有改善.期内中国业务的管理团亦获进一 步加强.随著张锦成先生出任执行董事后,本集团内地业务通过深化 「专注策略」 以提高营运效率. 大行优势 专业地位 上半年本集团继续致力推广 「先了解 后投资」 理念,以专业的楼市分析为广大市民提供独立及具前瞻性的楼市观点,以协助 客户及潜在客户在进行物业交易前了解市场走势,进一步深化本集团专业形象.此外,美联物业在i.UniQ誉.东、港岛.东

18、尚豪庭、誉.名城、星堤及承峰等一手楼盘销售均获发展商嘉许为销售冠军. 展望 欧美经济表现仍会困扰全球经济,欧债危机虽暂已纾缓,但是否完全解决仍是未知之数.此外,美国受庞大的国债问题所困 扰,其经济复苏力度亦十分疲弱,而其信贷评级被下调更引起市场波动.不过,内地经济仍然兴旺,相信对香港长线经济发 展有帮助,而中央政府仍继续支持香港经济发展.八月中国家副总理李克强官式访港期间宣布的一系列措施有助强化香港作 为金融中心的地位.至於,美国联储局表明二零一三年中前将保持利率在近乎零的水平,预料对楼市亦有帮助. 楼市健康发展 政策风险料降 诚然,香港经济基调良好,例如,今年六月份的失业率在金融海啸后的低位水平徘徊,及私人住宅住户收入在首季亦创新 高.上半年楼市交投下跌的原因是政府不断推出稳定楼市的政策,以及楼价已上升至接近历史高位.事实上,特首在七月中 出席立法会答问大会时亦表明政府对楼市不应过於 「重手」 ,政府政策的原则是希望楼市平稳健康地发展.展望将来,本集团 估计楼价中长期升幅可望平稳.

06 2011年中期报告 管理层讨论及分析 (续) 展望 (续) 与时并进 迎接挑战 下半年营商环境仍有一定挑战,如前所述,欧美经济前景不明朗令环球金融市场方向难测.不过香港经济前景并未出现太大 问题,而今年各行各业的加薪幅度相信会相当显著,令市民收入有所改善.但如经济持续向好,营运成本压力料亦随之增 加.以及本地贷存比率上升,导致银行调整拆息挂勾按揭 「H按」 息率至正常化水平.随著美国联储局宣布未来两年将延续低息 政策,本集团相信本港的息口将处於较低水平,即使 「H按」 加息仍不会对买家构成太大压力,故本集团认为只要政府减少干预 及环球金融市场稳定下来的话,楼市料可稳健发展.政策风险虽然有机会下降,但仍然存在,加上欧美经济危机仍未解除, 不明朗因素仍会影响后市发展.惟本集团必定会一如既往,与时并进,以最佳的状态迎接市场挑战.本集团举办楼市讲座及 制作楼市DVD提倡的 「先了解 后投资」 的理念已得到越来越多市民认可并逐渐收到市场回报,令本集团在行内的领导地位亦得 以进一步巩固.本集团致力建立品牌,此举有助提升员工士气,对本集团市场占有率正面影响. 财务回顾 流动资金、财务资源及资金 於二零一一年六月三十日,本集团之现金及银行结余为港币1,499,123,000元 (於二零一零年十二月三十一日: 港币 1,601,926,000元) ,银行贷款则为港币12,233,000元 (於二零一零年十二月三十一日:港币12,663,000元) .本集团之银行贷款由 本集团所持港币27,070,000元 (於二零一零年十二月三十一日:港币27,441,000元) 之若干土地及楼宇作抵押,其偿还期表列如 下: 於二零一一年 六月三十日 於二零一零年 十二月三十一日 须於下列期间偿还 港币千元 港币千元 一年内