PDF《平湖雅园置业有限公司》

第三章 项目市场环境分析

一、 土地市场 1. 经营性用地供应情况 据平湖市土管局提供资料,年市区的经营性用地计划供应量约为

700 亩左 右,平均容积率控制在 1.8. 2. 工业用地供应情况 平湖地区工业用地年供应量约 1000-1200 亩左右,乡镇与开发区各占 50%.

8 3. 2007-2008 年出让土地情况

2007 年上半年,共出让市区土地

23 公顷,约350 亩,其中,处于开发区的 十一号与二环内的十五号地块分别拍出了151.04万元/亩与157.90万元/亩的价 格,相比之前的

130 万/亩,地价提高了 15.4%. 下半年,平湖出让市区土地三宗,总面积 332.87 亩,其中,东湖地块拍出 了平湖土地出让的历史最高价

250 万/亩,相比上半年

150 万元/亩的市场价格, 又提高了 67%.因此,2007 年是平湖土地市场增长最为快速的一年,较2006 年 的土地价格整整翻了一倍.

2008 年受房地产市场整体影响,截止

10 月底市区没有成交一块土地,唯一 一块位于东湖大道住宅用地也以流拍告终.国土局土地储备科工作人员表示,至2008 年底都没有任何经营性用地出让计划. 4.

2009 年土地出让计划 据介绍,2009 年完整的土地出让计划目前尚未成形,预计

2009 年上半年将 推出市区三宗经营性用地,分别是位于环城东路以西,环城北路以北原嘉兴学院 地块,位于东湖大道以东,祥中路两侧地块.棉纺厂地块目前尚未列入经营性用 地计划之内. 在这三宗土地中,嘉兴学院地块区位优势较好,周边配套成熟,平湖新天地 项目的开发商新成达置业意向获取该地块. 5. 其他土地交易 耀江集团承接了平湖市区城南路

2000 余亩土地的旧城拆迁改造项目,开发 过程中耀江集团拿出部分城南路的土地进行交易, 碧水云天的

100 亩土地既从耀 江处获取的,并且土地成交价格也低于同期土地出让价格.耀江集团自主开发项

9 目现只有锦城春天和海德城,其还存有大量土地资源可用于市场交易,因此,耀 江集团在平湖有 第二国土局 之称.

二、 房地产投资

2003 年至

2007 年平湖房地产完成投资除

2006 年下降以外, 基本保持在 30% 以上的稳步增长.受地方建筑材料价格上涨,特别是水泥价格回升强劲,投资价 格的持续上涨促使投资成本的快速增长,其中

2007 年房地产完成投资

266159 万元. 据统计

2006 年房地产开发本年到位资金 24.1 亿元,同比增长 6.0%,其中, 国内贷款 5.4 亿元,同比增长 49.9%,客户的个人按揭贷款 4.5 亿元,两项共计 9.9 亿元,所占比重为 41.1%,房地产开发四成的资金来自于金融机构.来自客 户的定金及预付款 9.3 亿元,同比增长 12.9%,所占比重为 38.5%,金融机构和 客户共为平湖房地产开发提供近八成的资金.而企业自筹资金只有 3.9 亿元,同 比增长 1.5%,所占比重为 16%.

2007 年房地产新开工面积 125.46 万平方米,较2006 年增长 36%,其中住宅 新开工面积历年来基本保持平衡,没有呈现大起大落的现象,商品住房的年度供 应量基本均衡.

三、 商品房销售与空置 1. 商品房销售

2005 年, 平湖的商品房销售达到新的历史高度, 其中商品房销售面积

510650 平方米,同比增加 74.7%,期房销售面积

459805 平方米,同比增加 22.9%.

2006 年商品房销售面积 40.8 万平方米,同比下降 20.0%,商品房销售结构 发生了明显变化, 现房销售比重不断上升,