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2015 年上半年房地产市场呈现逐步复苏的态势,部分城市量价齐升,企稳的趋势明显.从5月市场数 据来看,前5月全国商品房累计销售面积 3.6 亿平方米,同比下降 0.2%,降幅进一步收窄.5 月单月销售 面积 0.96 亿平方米,同比增长 14.97%,单月销售数据快速回升. 1~5 月份累计新开工面积 5.03 亿平方米,同比下降 16.04%,较1~4 月份小幅收窄.5 月商品房待售面 积6.6 亿平方米,环比减少

15 万平方米,近年来首次出现减少,去库存特征愈加明显.5 月房地产开发投 资额 32,291.84 亿元,同比增长 5.05%,增速进一步回落,创历史新低.考虑房地产投资企稳回升略滞后于 销售增速恢复,投资出现回暖迹象可能出现于

2015 年下半年. 图1:2015 年1~5 月全国房地产市场销售情况 资料来源:WIND 从百城价格指数看,5 月份百城住宅平均价格为 10,569 元/平方米,环比增长 0.45%,2015 年2月以 来首次出现增长.100 个城市中,48 个城市房价环比上涨,52 个环比下跌.整体而言,2015 年房价企稳 回升的可能性较大,考虑到

三、四线城市去库存压力仍大,短期内出现房价大幅上涨的可能性也不大. 图2:百城房价上涨、持平、下跌城市数 资料来源:WIND -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%

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40000 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 商品房销售面积(累计值) 商品房销售面积(单月同比) 商品房销售面积(累计同比) (万平方米)

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90 100 2010-06 2010-10 2011-02 2011-06 2011-10 2012-02 2012-06 2012-10 2013-02 2013-06 2013-10 2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 环比上涨城市数 环比持平城市数 环比下跌城市数 敬请阅读末页的免责条款 第4页1.2.区域分化,一线城市率先回暖 房地产市场进入

2015 年5月进一步分化,一线城市商品房成交面积同比增长 67.05%,领跑全国商品 房销售,二三线城市回暖速度弱于一线城市.与成交面积相对应,百城住宅价格指数显示,2015 年5月一 线城市住宅价格指数上涨1.48%, 显著高于二线城市0.25%的增速, 三线城市住宅价格指数环比下跌0.35%. 一线城市回暖趋势基本确立,呈现量价齐升的态势,

一、

二、三线城市分化进一步加剧. 图3:2015 年

一、

二、三线城市商品房成交面积同比增速 资料来源:WIND 一线城市中,深圳商品住宅

2015 年成交情况领先于其他城市.2015 年5月深圳商品住宅成交面积同 比增长 151.41%,而北京、上海、广州增速分别为 39.94%、35.43%和61.08%.北京和上海在房地产市场低 迷的时期表现依然坚挺,从供求关系总量上已经基本达到平衡,据测算,北京的住房存量约为

700 万套, 按照全市约

2100 万人口计算,每3人拥有一套住房,总体是平衡的,但通州、大兴、房山等地区去库存 压力较大,存在结构性不均衡.相比之下,移民型城市深圳市的房地产市场供需关系较为紧张,截至

2014 年,深圳市常住人口的住房自有率仅为 30%,而这一数据在北京、上海等地区为 70%左右.2015 年5月深 圳市住宅价格环比增长 2.68%,这不仅仅是自去年

9 月份以来价格指数连续第

9 个上涨,也在一线城市中 涨幅居前. 图4:一线城市商品住宅成交面积增速对比 资料来源:WIND 67.05% 11.25% 31.02% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 一线城市 二线城市 三线城市 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 北京商品住宅成交面积增速 广州商品住宅成交面积增速 上海商品住宅成交面积增速 深圳商品住宅成交面积增速 敬请阅读末页的免责条款 第5页2.深圳国企:改革排头兵,地产资源待整合 2.1 国资改革继续领跑 深圳市是我国改革开放的第一个特区,也是改革开放的 窗口 和 试验田 .1979 年建市,1980 年 设置经济特区,1981 年3月,深圳市升格为副省级市.1988 年11 月,国务院批准深圳市在国家计划中实 行单列,并赋予其相当于省一级的经济管理权限.2004 年,深圳成为无农村的城市.深圳在过去的