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B0 上海中星(集团)有限公司 公司债券年度报告 (2018 年) 二一九年四月 上海中星(集团)有限公司公司债券年度报告(2018 年)

2 重要提示 公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担相应的法律责任.

立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告. 上海中星(集团)有限公司公司债券年度报告(2018 年)

3 重大风险提示

1、政策风险 近年来,围绕 房住不炒 的原则,不断推进保障性住房、经济适用房建设,当前租 售并举试点已经开始,单纯的房价调控正向住房资源优化配置的制度设计转移.2018 年, 房地产市场收紧趋势不变,将逐步形成 高端有市场、中端有支持、低端有保障 的住房 发展格局.公司将适应宏观调控政策的变化,加强租售并举策略研究,最大程度降低政策 变化对经营管理造成的影响.

2、市场风险 随着国家一系列短期、长期调控措施的实施,市场预期的变化,以及地方差异化调控 政策,不同区域、不同城市的市场环境区别将愈加明显.公司目前开发的项目主要集中在 上海、江苏及浙江地区,公司布局的部分地区受政策和行业调整的影响较大,对应的措施 也有所区别,或将影响公司的销售和资金回笼速度.

3、财务风险 公司资产负债率仍处于偏高水平,需进一步提升资金使用效率,坚持高周转和快速回 款策略,同时进一步优化资产结构,通过提前偿还带息负债、低息换高息等手段减少财务 费用支出,合理负债规模,降低资产负债率.

4、经营风险 公司房地产开发项目仍以住宅、商办项目为主,开发周期长、投入资金大,预计在未 来较长一段时期内公司仍将持续成本投入,相关收益具有延后性无法迅速得以体现;

此外, 由于重大资产重组后公司储备项目增多,急需包括开发、经营及金融等各类专业人才,现 有的人才储备尚不能满足公司发展需求.

5、整合风险 中华企业发行股份购买资产已成功实施,重组将进入推进落实阶段,中华企业和中星集 团的整合工作已全面展开.整合涉及战略、文化、制度、架构、人员等多维度多方位,或 将面临许多新的挑战.为此,中华企业将稳步推进重组落地工作,细化整合措施及实施细 则,妥善协调各方利益,尽可能降低整合风险. 上海中星(集团)有限公司公司债券年度报告(2018 年)

4 目录 重要提示.2 重大风险提示.3 释义.6

第一节 公司及相关中介机构简介.8

一、 公司基本信息.8

二、 信息披露事务负责人.8

三、 信息披露网址及置备地.8

四、 报告期内控股股东、实际控制人变更及变化情况.9

五、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况.10

六、 中介机构情况.10

第二节 公司债券事项.11

一、 债券基本信息.11

二、 募集资金使用情况.11

三、 报告期内资信评级情况.12

四、 增信机制及其他偿债保障措施情况.12

五、 偿债计划.14

六、 专项偿债账户设置情况.14

七、 报告期内持有人会议召开情况.14

八、 受托管理人(包含债权代理人)履职情况.14

第三节 业务经营和公司治理情况.15

一、 公司业务和经营情况.15

二、 投资状况.17

三、 与主要客户业务往来时是否发生严重违约.17