PDF《关连交易 租赁协议》

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关连交易 租赁协议 董事会欣然宣布,於二零一九年五月二十七日,深圳智谷 (本公司间接持有60%股权的 附属公司) 与中电国际信息服务就租赁协议订立补充协议,俗饬扌橹谙藿 长至二零二三年十一月十日. 中电国际信息服务为中国电子信息产业集团有限公司的间接全资附属公司,而中国电 子信息产业集团有限公司於本公司约33.67%已发行股本中拥有间接权益.因此中国电 子信息产业集团有限公司为本公司之控股股东,而中电国际信息服务为中国电子信息 产业集团有限公司之联系人,因而根鲜泄嬖蛭竟局亓耸.因此,租赁协 议 (经补充协议所补充) 项下拟进行之交易构成本公司於上市规则第14A章项下之关连 交易. 由於按照使用权资产估计价值的基准,上市规则第14.07条项下有关租赁协议 (经补充 协议所补充) 的一项或多项适用百分比率超过0.1%但不超过5%,故租赁协议 (经补充协 议所补充) 项下拟进行之交易须遵守上市规则第14A章项下之申报及公告规定,惟获豁 免遵守独立股东批准之规定. -

1 - I. 绪言 兹提述本公司日期为二零一八年十一月八日之公告,内容有关期限为二零一八年十 一月十一日至二零二一年七月二十五日之租赁协议. 董事会欣然宣布,於二零一九年五月二十七日,深圳智谷 (本公司间接持有60%股权 的附属公司) 与中电国际信息服务就租赁协议订立补充协议,俗饬扌橹谙藿 延长至二零二三年十一月十日. II. 租赁协议 (经补充协议所补充) 租赁协议 (经补充协议所补充) 之主要条款概要载列如下: 日期: 二零一九年五月二十七日 订约方: 1. 深圳智谷 2. 中电国际信息服务 期限: 二零一八年十一月十一日至二零二三年十一月十日 主要事项: 根饬扌,中电国际信息服务已同意向深圳智谷 出租位於中国深圳市福田区振华路中电迪富大厦1至4 层及12层的若干物业 ( 「物业」 ) ,总占地面积为8,114.98 平方米,月租标准於(i)二零一八年十一月十一日至二 零一九年十二月十日期间为约人民币1,411,877.10元 (免租期为二零一八年十一月十一日至二零一八年十二 月十日) ;

(ii)自二零一九年十二月十一日至二零二零年 十二月十日期间为约人民币1,454,233.42元;

(iii)自二 零二零年十二月十一日至二零二一年十二月十日期间 为约人民币1,497,842.96元;

(iv)自二零二零年十二月 十一日至二零二二年十二月十日期间为约人民币 1,542,825.97元;

及(v)自二零二零年十二月十一日至二 零二三年十一月十日期间为约人民币1,589,143.37元. -

2 - 定价: 租金乃经中电国际信息服务与深圳智谷经参考可资比 较物业租赁的现行市价后公平磋商厘定 支付条款: 月租应由深圳智谷於有关月份前五日以现金支付予中 电国际信息服务;

金额等於两个月租金的按金 (其将按 租金调整) 应由深圳智谷於签署租赁协议起计五个营业 日内支付予中电国际信息服务,该按金应於租赁协议 (经补充协议所补充) 期限结束时有关物业归还予中电 国际信息服务及结清租金后退还. 该等物业乃作商业及办公室用途. III. 订立补充协议之理由 鉴於中电国际信息服务与本集团过往的友好关系以及中电国际信息服务的物业的位 置符合本集团运营及业务扩张,故董事 (包括独立非执行董事) 认为,根饬扌 (经补充协议所补充) 向中电国际信息服务租赁物业有利於本集团通过旧物业改造开 展价值创新业务,从而树立优质项目运营标杆,其预期将为本集团今后开展跨区域 项目、提供多种服务所得收益提升及促进本集团可持续发展带来积极作用. 按照华强上步片区产业空间供给侧改革专项政策 ( 「华强上步片区产业空间供给侧改 革专项政策」 ) 项下的要求,深圳福田区政府将向位於适用地区物业的任何合资格运 营单位提供补贴,惟 (其中包括) 该等物业获租赁不少於五年.深圳智谷作为物业的 运营单位 (包含在适用地区内) ,倘物业的租赁期限不少於五年,将成为合资格的运 营单位.因此,深圳智谷与中电国际信息服务订立补充协议以延长租赁协议之期 限,其与本集团相关项目的发展进程及运营需要相符. 於厘定上述租赁协议 (经补充协议所补充) 租金时,本集团参照可资比较物业租赁的 市价及中电国际信息服务提供的同区域类似物业的租金估值.本集团经考虑多种相 关因素 (如物业的位置、规模、交通及设施) 确定物业是否适合本集团及其业务.董-3-事认为上述方法及程序能够确保租赁协议 (经补充协议所补充) 项下拟进行之交易将 按一般或更优商业条款进行,且不损害本公司少数股东的利益. IV. 独立财务顾问之意见 由於租赁协议 (经补充协议所补充) 之期限多於三年,本公司已委任嘉林资本有限公 司为独立财务顾问,解释为何租赁协议 (经补充协议所补充) 需要有更长的期限,并 确认协议的期限合乎业内该类协议的一般处理方法. 於评估租赁协议 (经补充协议补充) 有效期超过三年之原因时,嘉林资本有限公司已 考虑以下因素: (i) 根 《华强上步片区产业空间供给侧改革专项政策》 ,深圳福田区政府将向位於 适用地区物业的任何合资格运营单位提供补贴,惟 (其中包括) 该等物业获租赁 不少於五年.深圳智谷作为物业的运营单位 (包含在适用地区内) ,倘物业的租 赁期限不少於五年,将成为合资格的运营单位. (ii) 深圳智谷之物业装修过程中将产生大量资本开支.为本集团的利益起见,取得 较长期的租约,可免却经常搬迁的高昂费用;