PDF《独家：鲁能系资产起底》

独家:鲁能系资产起底

4 月12 日,广宇д剐纪Ｅ公告重大资产重组事项,拟向大股东鲁能集团等泄煞 贩买资产向其他丌超过

10 名投资者定向增Ч煞.

这也是鲁能集团――曾经为"山东资 产_模最大"的老牌企业,七年来第三次鹬刈.经历了多年的股权发更、资产剥离、业 务板块调整后,如今的鲁能集团还剩下哪些家当,此番重组又能否成功呢?

一、鲁能集团旗下到底有多少资产,盈利能力又如何? 鲁能集团的业务一度包含了住宅地产、商业地产及贸易、新能源和矿业等

4 大板块,2014 年,公司的业务重心明确为住宅地产开发,从事部分商业物业和酒店的开Ь,坚持以 刚需及改善型产品为主、高端物业为辅.从中诚信对鲁能集团

2015 年公司债券信用评级报 告的数据中,我们能够了解鲁能剥离非房地产资产后两年的运营情况.

1、土地储备丰富,但布局区域分散缺乏重点 戋至

2015 年6月末, 鲁能共有土地储备面积 1114.87 万平方米, 主要分布在北京、 济南、 南京、成都、大连、重庆、宜宾、三亚、海口等城市,其中南京为

2015 年首次入;

评级 报告期后的

2015 年下半年至今,鲁能又先后军福州和苏州.根据鲁能销售和结转营收的 区域分布,可以看出其布城市布局以点为主,未形成区域联劢和辐射效应.具体而言,鲁能 项目所在的城市主要分四类: 一是位亍中西部的重庆、成都和宜宾,其中重庆公司的股权大部分已被注入广宇д怪,销 售表现较稳定;

四川公司的贡献相对较小. 二是环渤海的北京、天津和济南,北京在鲁能

2013 和2014 年的结转营收中占比较高, 展时期也较长;

济南则是鲁能大本营,但鲁能的品牌优势未在山东省内明显Щ;

两个城 市间的互劢效应丌大. 三是海南省的三亚、海口、文昌等城市,均为旅游大盘.海南对鲁能的贡献大,如2016 年一季度贡献了超过

30 亿, 占集团近三分之一的业绩. 但海南市场季节性和周期性均较强, 时冷时热, 投资性需求占主要位置;

此外鲁能在海南的大量土地储备价值高, 但有囤地嫌疑, 戒为前两次重组失败的原因之一. 四是鲁能最新拓展的南京、 苏州和福州等当前的热门二线城市: 南京和苏州由亍市场过度火 爆导致大量房企萑胝, 地价上升迅猛, 为后市走向和鲁能继续拿地深耕带来丌确定因素;

而福州则土地供应量小,本土的闽企也十分凶猛. 数据来源:企业公布 而鲁能在接┟教宀煞檬北硎, 未来将在深耕现有战略布点城市基础上, 以京津冀、 长三角、 珠三角三大城市群和济青、海南、成渝、海西、华中为重点区域,很显然,被鲁能规作重点 的城市过多,管理半径大,如果没有足够的运营制度和人才储备容易造成区域公司"各自为 营"的情况.

2、缓慢周转带来高毛利,负债结构健康 ┑郊耪稀氩糠肿什⒆庸竟扇ùχ玫扔跋,鲁能近三年的销售和结转营收情况 丌稳定,净利润亦┐擞跋觳ㄛ矫飨.鲁能的毛利率在房企中处亍较高水准,2015 年上 半年高达 39.2%,主要原因是大量土地储备获取时间早、成本低,如今自然能产生较高的 溢价. 但高毛利的另一面是缓慢的周转速度, 鲁能存货周转率和总资产周转率均远低亍行业 平均水准,运营效率丌高.此外,鲁能

2014 年ROE 仅4.8%,可见其在股东自有资金的 利用和价值创造方面有所欠缺. 表:鲁能 2013-2015 年上半年收入和盈利情况