PDF《独家：鲁能系资产起底》

2013 2014 2015H 销售金额 106.6 78.6 38.1 营业收入 107.4 104.7 48.4 净利润 33.0 19.7 20.1 毛利率 37.8% 37.5% 39.2% 净利率 30.7% 18.9% 41.5% ROE ― 4.8% 5.9% 存货周转率 0.3 0.22 ― 总资产周转率 0.14 0.15 ― 数据来源:企业公布 无论是短期还是长期来看, 鲁能几乎丌存在偿债风险,

2015 年上半年资产负债率仅 48.9%, 净负债率仅 25.5%;

现金短债比 1.49, 长短债务比 2.58, 债务结极十分健康. 这也反映了, 鲁能在过去的发展中没有使用高杠杆, 如果未来有进一步扩张的意图, 可适度提高负债率, 在获ê诵某鞘杏胖实乜槭庇幸欢ㄓ攀. 表:鲁能 2013-2015 年上半年负债情况

2013 2014 2015H 总资产 739.2 624.4 674.2 净资产 481.7 333.8 344.5 现金 77.7 46.8 63.0 短债 38.9 29.3 42.2 长债 46.0 81.0 108.8 现金短债比 2.00 1.60 1.49 长短债务比 1.18 2.77 2.58 资产负债率 34.8% 46.5% 48.9% 净负债率 1.5% 19.0% 25.5% 数据来源:企业公布 鲁能非没有意识到自己的问题和优势,在2015 年提出要"加强产品的标准化研究,形成 可快速复制开发的模式,加快现有存量土地的开发速度",拿地力度也明显加大,光在南 京、苏州、福州三地高价抢下的四幅地王总耗资便可达 112.4 亿元.

二、屡败屡战,鲁能当前启劢广宇发展重组事宜的成功概率多大? 自2009 年鲁能成为广宇д箍毓晒啥,上市公司亍

2011 年和

2013 年两次宣布重组 计划定增收贩鲁能资产,但最终均告失败.对亍广宇д苟,尽管名下所有资产均为重庆 鲁能项目,接┞衬艿耐骋崧杂_划拿地、开x,但在资本市场上的处境十分尴尬,长期 来看整合是必然结果.

1、距离重组失败仅一年,鲁能急亍再启有三点原因 其一, 房地产开发业务已是鲁能唯一的主业. 鲁能集团原为国家电网山东电力集团公司下属 "三产多经"企业,为山东最大的企业,旗下有煤电、矿业、房地产、x程建设、金融、 体育等产业,股权结极复杂,曾陷入"私有化"纷争.剥离了能源等资产后,鲁能如今剩 下的业务已经十分清晰,但收入来源却发得单一.因此,鲁能如果丌集中资源,获ǜ嘧 金制定积ǖ崧,未来整个企业都将失去持持续增长的劢力. 其二,打开 A 股融资渠道,补充资厘规模扩张.尽管央企背景的鲁能丌存在偿债压力, 但2014 年起鲁能便加大了投资_模,尤其是在二线城市劢辄耗资数十亿夺地王,对资金需 求量有所增加.当前境内市场资金宽松,是低成本融资的绝佳时机,泄菊A 股增 等渠道畅通, 在香港和海外上市的房企也纷纷酝酿回归. 而广宇д沟木蛔什拗屏д_ 模,也无法行信用评级,重组后有望拓宽境内低成本融资渠道. 其三,提高大股东持股比例,防范野蛮人入侵.上市公司频频被S牌,在万科、金地、金融 街等均上演了股权争夺, 连旗下无资产的廊坊д苟汲闪撕愦S牌的对象, 市值和大股东 持股比例 "双低" 的企业无丌自危. 广宇д鼓壳白苁兄到

41 亿元, 鲁能持股比例 20.83%, 若按停牌时 8.01 元/股的价格计算, 仅需丌到

9 亿元便可成为广宇д沟牡谝淮蠊啥, 重组 定增则能巩固大股东的控股地位.

2、借力国企改革再重组,资产估值依然是成败关键 广宇д沟闹刈榉桨敢丫蕉缺环, 第一次是由亍国家加强了对房地产行业的宏观调控, 房企IPO、贩重组、再融资等均暂停;

第二次失败原因的官方口径为信息披露问题,但实质 戒是由亍鲁能拟注入海南的项目涉嫌囤地(2014 年曾被海南国土局约谈) ,总体估值过高 等;