PDF《21 号的工业园区（「该物业」）》

附录三物业估值报告CIII-1 C 本文件为草拟本.

其所载资料并不完整及可作更改.阅读本文件有关资料时,必须一并细阅本文件首 页「警告」一节. 以下为独立物业估值师亚太资产评估及顾问有限公司就其对本集团持有之该物 业於二零一九年三月三十一日的估值所发出的估值报告全文,以供载入本文件. 亚太资产评估及顾问有限公司 香港德辅道中243至247号德v大厦5楼

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2951 0799 敬启者: 有关: 位於中华人民共和国江苏省常州市新北区新北区罗溪镇汤庄旺田路

21 号的工业园区 ( 「该物业」 ) 吾等谨遵照海之杰集团控股有限公司 ( 「贵公司」 ) 的指示,对 贵公司及或其 附属公司 (以下统称「贵集团」 ) 持有位於中华人民共和国 ( 「中国」 ) 的该物业进行估 值.吾等确认已进行视察,作出相关查询并取得吾等认为必需的进一步资料,从而 向 阁下提供吾等对该物业於二零一九年三月三十一日 ( 「估值日」 ) 的市场价值的意 见,以供载入 贵集团刊发的文件.估值结果不应诠释为公正意见,有关偿付能力的 意见或投资推荐建议.吾等的估值报告除拟定用途外不应作其他用途,亦不应由第 三方使用.该等第三方应对该物业自行展开调查及进行独立评估. 估值基准 吾等对该物业的估值乃吾等对其市场价值的意见,而吾等将之界定为 「在自愿买 方与自愿卖方达成公平交易,经过适当市场推广,双方均具备相关知识,谨慎交易 并 且没有受到胁迫的条件下,资产或负债在估价日预计可交换的金额」 . 附录三物业估值报告CIII-2 C 本文件为草拟本.其所载资料并不完整及可作更改.阅读本文件有关资料时,必须一并细阅本文件首 页「警告」一节. 市场价值乃理解为并无考虑买卖 (或交易) 成本,亦无扣减任何有关税项或可能 税项的资产或负债的估值. 吾等独立於 贵集团,且吾等於估值时乃遵守香港测量师学会颁布的 《香港测量 师学会估值准则》 及载於香港联合交易所有限公司刊发之 GEM 证券上市规则第

8 章之 规定. 估值假设 吾等於估值时假设业主於公开市场上出售该物业,而并无得益於或受累於影响 该物业价值的任何递延条款合约、售后租回、合资经营、管理协定或任何类似安排. 吾等编制估值报告时并无就该物业的任何抵押、按揭或欠款或出售时可能产生 的任何开支或税项计提拨备.除另有说明外,吾等假设该物业并无附带可影响其价 值的产权负担、限制及繁重支销. 估值方法 对 贵集团持有位於中国作工业运营之该物业进行估值时,由於该物业的楼宇 及建筑物的性质,且并无现成可比较的市场案例,故无法以直接比较法对该等楼宇 及建筑物进行估值.因此,吾等已采纳折旧重置成本 ( 「折旧重置成本」 ) 法评估该物 业.折旧重置成本法乃根泄赝恋卦谙中杏猛镜墓兰剖兄,另加楼宇及建筑物的 现时重置成本,并从中就实质损坏以及所有相关形式的陈旧及优化情况作出扣减. 折旧重置成本法须视乎相关业务是否有充足潜在盈利能力而定.吾等的估值应用於 整个综合建筑物或发展项目作为单一权益,且假设该综合建筑物或发展项目不会进 行分拆交易. 附录三物业估值报告CIII-3 C 本文件为草拟本.其所载资料并不完整及可作更改.阅读本文件有关资料时,必须一并细阅本文件首 页「警告」一节. 业权及假设 我们已获提供有关该物业的业权文件摘要副本.然而,吾等并未於中国有关政 府部门对该物业进行业权查册,且吾等亦无检查文件正本,以核实业权、产权负担 或吾等所获副本有否任何未显示之其后修订.对位於中国的该物业进行估值时,吾 等就该物业的业权及及其他法律事项依赖 贵集团中国法律顾问北京大成律师事务 所所提供的法律意见. 资料来源 吾等在相当程度上依赖由 贵集团提供的资料,且已接纳吾等获提供的有关规 划批文或法定通告、地役权、年期、租赁、地盘及楼面面积及所有其他有关事项的 意见.吾等并无进行实地测量.估值报告所载的尺寸、量度及面积仅为约数.吾等 已采取一切合理审慎措施,包括核查提供予吾等的资料及作出相关查询.吾等并无 理由怀疑 贵集团提供予吾等的资料的真实性及准确性,而该等资料的真实性及准 确性对吾等的估值至关重要.吾等亦已获 贵集团告知提供予吾等的资料并无遗漏 任何重大事实. 实地视察 该物业的实地视察由 Kyle Lau 先生 (HD BTM (Surveying)) 於二零一八年四月十 日进行.吾等已视察该物业的外貌,以及在可能情况下视察其内部.吾等并无视察 该物业被覆盖、未暴露或无法进入的部分,并假设该等部分乃处於合理状况.吾等 并无进行详细测量以核实该物业面积的正确性,但假设提交予吾等的业权文件所显 示的面积为正确.所有文件及合约仅作参考用途,而所有尺寸、量度及面积均为约 数. 於视察过程中,吾等并无注意到任何严重缺陷.然而,吾等并无进行任何结构 测量,故无法呈报该物业是否无腐朽、虫蛀及任何其他结构缺陷.吾等并无对任何 设施进行测试. 责任围 本估值报告乃基於一项理解出具:阁下於截至估值日所知悉有关该物业的一切 事宜已告知吾等,因该等事宜有可能对吾等的估值报告产生影响.吾等并无责任就 吾等评估完成日期后所发生的事件及出现的情况更新本估值报告,但将乐意於有需 要时讨论进一步的指示. 附录三物业估值报告CIII-4 C 本文件为草拟本.其所载资料并不完整及可作更改.阅读本文件有关资料时,必须一并细阅本文件首 页「警告」一节. 管理层确认事实 本估值报告的草拟本及吾等的计算已送呈 贵集团. 贵集团已审阅及口头向吾 等确认,本估值报告所列事实及计算於所有重大方面均属准确,且 贵集团并不知 悉有关吾等的委聘的任何尚未载入之重大事项. 货币 除另有指明外,於吾等的估值所列的全部货币金额均以人民币为单位. 随函附奉吾等的估值报告. 此致 PO Box