PDF《房地产开发企业 会计核算实务详解》

1/15/2016

1 房地产开发企业 会计核算实务详解

1 主讲教师:计敏学习目标: 1.

掌握最新房地产企业相关财会制度 2. 知晓房地产经营各阶段的会计核算 3. 了解房地产开发特殊业务的会计处理

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2 课程内容 第一讲 房地产企业会计核算概述 第二讲 房地产开发各阶段的会计核算 第三讲 房地产特殊业务的会计处理

3 第一讲 房地产开发企业会计核算概述

一、房地产开发业务范围与开发流程

二、房地产开发企业会计核算的特点

三、房地产开发企业会计制度的适用

四、房地产开发企业会计科目设置

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一、房地产开发业务范围与开发流程

(一)业务范围

1、土地使用权的开发、转让与租赁

2、房屋的开发、销售与出租 (重点讲解内容) ? 住宅、公寓、营业用房、配套设施

3、代建房屋和工程 ? 土地开发、道路铺设工程及其他城市基础设施和 配套设施

4、物业管理和服务 ? 对出售或租赁后的房地产进行管理和各种服务

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(二)开发流程 前期准备 开工建设 和预售 竣工销售 项目清盘 ?收入的确认 ?视同销售 ?土地出让金返还 ?拆迁安置 ?合作建房 ? 甲供材料 ?成本分摊 ?售楼处和样板房 ?投资性房地产 ?并购重组 立项审批 项目规划 方案设计 土地准备 开盘销售 施工准备 成本管理 施工建设 营销推广 项目结转 竣工验收 交付使用 工程结算 项目清算 尾房销售 自用出租 资产运作

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(三)经营特点 1.开发经营的计划性. 按照规划、征地、设计、施工、 配套、管理 六统一 原则和建设计划、销售计划经营. 2.开发产品的商品性. 产品全部都作为商品进入市场, 按照供需双方合同规定的价格或市场价格转让或销售. 3.开发经营业务的复杂性 ? 经营业务内容复杂.囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、 施工、销售到售后服务全过程. ? 经济往来对象多.设备、材料物资供应、勘察设计、施工 单位、委托单位、承租单位. 4.开发建设周期长. 立项、规划设计、施工、预售、竣工 验收、工程结算、交付使用、项目清盘,数年才能全部完成 5.经营风险大.开发产品造价高,投入大量的资金、负债经 营程度高、不确定因素多,一旦决策失误将陷入困境.

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二、房地产开发企业会计核算的特点

(一)开发模式决定会计核算 ? 子公司(项目公司)VS分公司(项目经理部)

(二)销售核算与自营核算并存 ? 对外进行销售(销售物业)--存货 ? 自用或自营(自持物业)--固定资产(投资性房地产)

(三)开发节点与收入、成本核算 ? 建设过程中的预售收入作为预收账款处理,项目竣工后 结转为销售收入. ? 开发建设中的支出计入开发成本,在项目竣工后分摊结 转至开发产品,已销售的结转销售成本.

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(四)有产权和无产权的配套设施核算 ? 企业自留产权,可以取得经营收益--独立成本对象 ? 企业不留产权,不能取得经营收益―过渡性成本对象 (公共配套设施)

(五)发包工程和自营工程核算 ? 开发成本\开发间接费用 ? 工程施工\施工间接费用\工程结算\机械作业 ? 规模较大、施工要求复杂的工程:总承包和分包

(六)非持续经营假设 ? 开发完一个项目,长时间都没有新的项目 ? 开发一个项目就成立一个新的项目公司 ? 会计核算非常复杂