PDF《房地产开发企业 会计核算实务详解》

1 000 开发成本-土地征用及拆迁补偿费

60 000 贷:银行存款

61 000

1、印花税-管理费用 ? 营业帐薄 (1)实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在帐薄启用时贴花(2)其他 帐薄启用时按件贴花,每件5元. ? 权利许可证照:房产证、土地证、营业执照,每件5元. ? 土地使用权证:以土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按照合同记载 金额的0.5‰贴花.

2、契税-开发成本(固定资产)不通过 应交税金 核算 ? 接受土地使用权、房产等出资的,按成交价格的3%-5%缴纳.

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二、获取土地阶段会计处理 通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让 金加上相关税费. ? 思考:相关税费是指涉及的契税、耕地占用税? ? 国家税务总局公告2014年第74号:不属于新征用的 耕地 通过转让取得的土地使用权的成本,包括购买价款、其他 行政事业性收费和其他税费. 投资者投入的土地使用权,应当按照投资合同或协议约定 的价值作为成本,但合同或协议约定价值不公允的除外. ?

(一)获取土地用于商品房开发 ?

(二)获取土地用于建筑自用或自营物业

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(一)获取土地用于商品房开发 【例】 2015年1月,盛大房地产公司以出让方式取得A 土块使用权,以银行存款支付5000万土地出让金,用 于商品房开发,契税税率为4%. (1)支付土地出让金: 借:开发成本―土地出让及拆迁补偿费

50 000

000 贷:银行存款

50 000

000 (2)缴纳契税: 借:开发成本――土地征用及拆迁补偿费

2 000

000 贷:银行存款 ( 5000*4% )

2 000

000 (3)签订土地使用权出让合同,缴纳印花税: 借:管理费用――印花税

25 000 贷:银行存款 ( 5000*0.5‰ )

25 000

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(二)获取土地用于自营物业 【例】2015年1月,盛大房地产公司以出让方式取 得B土块使用权,以银行存款支付500万元,并在 该块土地上自行建造一栋办公楼,发生建筑成本 1300万元.办公楼已经完工并达到预定可使用状 态.假定土地使用权年限40年,无净残值;

写字 楼使用年限20年,预计净残值100万元;

都采用直 线折旧法进行摊销和计提折旧.契税税率4%. (1)支付土地出让金时 借:无形资产―土地使用权

5 000

000 贷:银行存款

5 000

000 20 1/15/2016

11 (2)应缴纳的契税(500*4%=20)印花税(500*0.05%=0.25) 借:无形资产―土地使用权

200 000 管理费用---印花税

2 500 贷:银行存款

202 500 (3)在土地上自行建造办公楼,发生建造费用时 借:在建工程

13 000

000 贷:应付账款等

13 000

000 (4)办公楼达到预定可使用状态: 借:固定资产---办公楼

13 000

000 贷:在建工程

13 000

000 (5)每年分摊土地使用权核对办公楼计提折旧: 借:管理费用

610 000 贷:累计折旧

480 000 累计摊销

130 000

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(二)获取土地用于自营物业

三、开发建设阶段的会计处理 ?

(一)主要会计帐户介绍 ?

(二)开发产品成本的核算 ? 重点和难点

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(一)主要会计帐户介绍

1、开发成本

5001 ? 核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用. (7项目-财会[2013]17号)

2、开发间接费

5101 ? 核算直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象 的间接费用.月末,再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本,转入 开发成本 科目