PDF《房地产开发企业 会计核算实务详解》

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二、房地产开发企业会计核算的特点

三、房地产开发企业会计制度的适用

(一)房地产企业会计制度 (财会字〔1993〕2号,自1993年7月起执行,财会 〔2015〕3号全文废止) ? 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定(财基字[1999]74号,财政部第 48号令全文废止]

(二)企业会计准则(自2007年1月开始实施). ? 基本准则(财政部33号令,财政部76号令修订2014.7) ? 第1-41号准则[38项:财会[2006]3号;

2014年修订了五项(

2、

9、

30、

33、 37);

新增三项(39-41号)] ? 企业会计准则应用指南(财会[2006]18号) ? 会计准则解释(第1至6号)

(三)企业产品成本核算制度(试行)(财会[2013]17号,自2014年起在除金融保险 业外的大中型企业施行 )

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四、房地产开发企业会计科目设置 ? 主要会计科目注释(83个)

11 第二讲 房地产开发企业各运营阶段的会计处理

一、企业设立阶段的会计处理

二、获取土地阶段的会计处理

三、开发建设阶段的会计处理

四、销售自营阶段的会计处理

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一、企业设立阶段的会计处理

(一)接受投资的核算 ?

1、投资者以货币出资 ?

2、投资者以非货币资产出资

(二)开办费的核算

(三)设立阶段相关税费的核算

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(一)接受投资的核算 【例】甲、乙、丙三家公司共同出资设立盛大房地产公司, 公司注册资本1000万元,甲乙丙持股比例分别是50%、30%、 20%.甲以土地使用权出资,土地评估确认的价值是500万元,乙公司以货币资金出资300万元,丙公司以设备出资 200万元. (1)借:银行存款―临时户

3 000

000 贷:实收资本―乙公司

3 000

000 (2)借: 开发成本(或无形资产)

5 000

000 贷:实收资本―甲公司

5 000

000 借:固定资产-设备

2 000

000 贷:实收资本―丙公司

2 000

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(二)开办费的核算 ? 企业会计准则应用指南,管理费用的主要账务处理的第 一条:企业在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、 办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不 计入固定资产价值的借款费用等(不包括投资者自行负 担的开支),借记 管理费用 科目,贷记 银行存款 等科目. 【例】2015年1月5日,盛大房地产公司支付设立验资费用

10 000元. 借:管理费用―开办费

10 000 银行存款

10 000 ? 企业所得税:一次列支或作为 长期待摊费用 分3年 摊销,一经选定,不得变更.筹建期间不计算亏损年度

15 思考:如何确定筹建期间? ? 观点一:指从企业被批准筹建之日起至开业之日,即企业取得营业执照上 标明的设立日期 ? 国税函[2003]1239号?观点二:指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营 业)之日的期间 ? 财税[1994] 1号、财工字[1995]223号、国税发[1997]191号、国家税务 总局2010年4月27日答复 ? 国税发[2005]129号:新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是 指纳税人取得第一笔收入之日 ? 国税函[2007]365号:只适用2005年10月1日以后设立的企业 ? 观点三: 开始之日具体是指企业全部股东签订投资协议(合同)之日或投资 协议(合同)被批准之日;

截止之日是指企业开具第一张销售发票之日.

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(三)设立阶段相关税费的核算 【例】2015年3月,盛大房地产公司购买印花税票1000元,缴纳土地入股时的 契税60000元. 借:管理费用 -各项税费(印花税)