PDF《《房地产经济学》讲义》

《房地产经济学》讲义 学院建筑学院 教研室房地产教研室 目录

第一章 绪论1

一、什么是房地产经济学?1

二、为什么学习房地产经济学――学习房地产经济学的意义.

3

三、学什么――研究内容.5

四、怎么学――研究方法.6

第二章 地租理论

9

第一节 西方经济学地租理论.10

第二节 马克思主义地租理论.14

第三节 地租理论与房地产.18

第三章 区位理论

23

第一节 区位理论概述.23

第二节 农业区位理论.23

第三节 工业区位理论.25

第四节 中心地理论.26

第五节 区位与房地产业发展.32

第四章 房地产市场.37

第一节 房地产市场概述.37

第二节 房地产市场需求.47

第三节 房地产供给.54

第四节 房地产市场的均衡.59

第五章 房地产价格

64

第一节 房地产价格概述.64

第二节 房地产价格的形成和运动.68

第三节 房地产价格的构成.73

第四节 房地产价格评估.78

第六章 房地产制度

83

第一节 土地制度.83

第二节 住房制度.89

第七章 房地产经济周期.106

3

第一节 经济周期概述.106

第二节 房地产经济周期.108

第三节 房地产泡沫.115

第八章 房地产经济宏观调控.116

第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标.116

第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段.120

第三节 房地产经济宏观调控体系.126

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第一章 绪论本章内容提要:围绕什么是房地产经济学、为什么要学习房地产经济学、学什么内容、如何去学等 四个基本问题,激发学生的学习兴趣,让学生初步了解本课程设置意义、学习内容及方法等.

一、什么是房地产经济学?

20 世纪

80 年代初,邓小平同志到西方考察时说:国民经济有两大支柱――建筑业和汽车业,提出 中国也应该往这方面走,1980 年4月,邓小平根据国际经验把建筑业确定为支柱产业,他讲的建筑业 是包括住房生产、流通、分配和消费在内的住宅建筑业,也即我们现在所说的房地产业.经过

30 多年 发展,房地产业拉动了国民经济的快速发展,为GDP 增长作出了巨大贡献. 但房地产业也暴露出许多问题: 一是结构不合理,高档房、大户型房多,低档、小户型不足.二是空置率偏高.房子建出来要用, 老在那里空着是一种浪费,空置率最高的时候能够达到 40%.三是,不可否认房价还是偏高.有的测算 说高出国际

3 倍,有的测算是高出正常房价的 20%-30%.四是,由于这几年房价上涨较快,成为投资、 投机的对象.投资、投机进一步抬升房价,房价升,进一步吸引投资、投机,形成恶性循环.个体行为 都是理性的,总体结果是非理性的. 以上讲的房地产业自身的问题势必影响整体经济. 第一,产业结构失衡.房地产投资过热,下游的钢铁、水泥、建材等业是一片火热.由价格等因素 拉动的房产建设,耗用的钢材占全国钢材用量的 20%,水泥用量占全国总量的 17.6%.过度发展的房地 产引起的投资过热,导致社会资源配置失衡.回顾这几年的宏观调控,先是从钢铁、水泥等行业入手. 去年、今年开始转到房地产,发现根子在这儿,是它带动和拉动了有关行业过热.地方政府讲过多的资 金、资源配置给房地产业,对其他产业产生了排挤效应.如制造业缺乏资金、技术支持而使产业升级动 力不足,进而导致社会生产率提高速度放慢,削弱国民经济持续快速增长的后劲. 第二,积累与消费失衡.整体的判断就是投资率偏高,或者叫积累率偏高,百分之五十几,消费只 有百分之四十,这是很不正常的比例.热的结果,造成了积累与消费的失衡.这几年投资迅猛增长,过 一段时期就形成很大的产出和产能,按照现有的消费能力是消费不了的. 第三,社会分配失衡.房地产行业目前是暴利,绝对不是正常利润,搞一个小区成就了一个亿万富 翁.经过很多典型测算,房地产的利润率是在 60%-100%以上,这是比较普遍的.还有刚才讲的,房价 上涨过快,促使投资、投机活跃.投资、投机是非生产性的,跟炒股类似,有赚的就有赔的,最后的结 果,实际上是穷人补贴富人,促进了两极分化. 第四,地区发展失衡.由于这几年城市建设,包括房地产业发展太快,使得整个社会资源过分向城