PDF《本轮房地产调控的持久性和效果与以往不同》

二、行业供需 下游来看:10 月中旬

30 大样本城市地产销售同比增长 17%(9 月份 28%) ,主因二线城市限购政策效应(6%,9 月份 44%) ,其中一线 城市转为正增长(15%,9 月份-0.4%) ,上海负增长(-9%) ,北京和 广州相对较好.当前看限购城市地产已现环比 量价齐跌 ,这种趋 势将会持续.房地产市场的平稳无疑为货币政策的边际放松提供了可 能. 本轮房地产调控政策预计时间更加持久,效果也将更加明显.首先, 我们判断政府高层对房地产泡沫对中国经济和社会长期发展的负面影 响有了更加清晰的认识.虽然我们不可能预测在房地产泡沫破灭前房 价还能涨到什么程度,但应该讲目前的房地产泡沫已经很严重了,这 种在实现富裕前的泡沫对一个国家经济、金融和社会的长远发展都将 带来较大的负面影响.今年以来,房地产市场的过热与投资投机需求 有很大关系.目前看中国房价的绝对水平和相对水平都已经非常高了, 它必将阻碍中国走向人均 GDP 的前沿水平.从价格上看,与2011 年1月的国五条,以及

2013 年2月的国八条相比,本轮地产价格上 涨的幅度更大,同比增速上看,70 大中城市住宅价格指数

8 月份同 宏观经济报告 -

9 - 敬请参阅最后一页特别声明 比增长 7.3%,其中一线城市更是达到了 28%,二线城市为 13%,三 线城市为 3%(2011 年1月份的情况依次为:7%、2.9%、6.1%、 7.1%;

2013 年2月份的情况依次为 1.7%、5.8%、2.1%、1.2%) . 从房价收入比上看,仍然偏高,超国际通行惯例的合理区间.2015 年50 大中城市房价收入比为 9,其中一线城市高达 19,二三线城市 也达 8,按照国际惯例,房价收入比在 3-6 倍之间为合理区间.如考 虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于 30%,目前的 情况仍然是相对偏高. 其次,与房地产相关的贷款比重上升过快,不利于金融体系的稳定. 从住房贷款余额以及按揭占 GDP 比重上看,不容乐观.从住房贷款 余额占 GDP 比重上看,已经由

2011 年和

2013 年的 15%上升至今年 上半年的 23%以上,已经很接近当时日本地产泡沫时期的最高水平 (25%左右) .而从按揭贷款占 GDP 比重上看,虽然从

2013 年的 9.4%下滑至 6%左右,但也与

2011 年的水平相当.但........